房地产行业报告：富力地产是否已触及风险阈值（22页）

房地产行业和企业的发展受外部环境的影响较大，特别是企业的销售业绩表现会随市场 行情的变化而出现波动。 从其销售业绩走势来看，富力地产销售业绩整体保持上行趋势，除 2011 年销售业绩出 现负增长外，其他年份销售业绩均保持正向增长。2011 年之前，其销售业绩乐观，并在 2006 年成功实现百亿销售业绩，而中国恒大 2008 年销售业绩仅 60.3 亿元，2009 年突破百亿大 关，一定意义上说富力地产在规模发展上当属于先行者。但 2011 年开始时，其销售业绩增 速明显出现下滑，且在多年未完成全年销售业绩目标。以至于现下来看，富力地产的销售业 绩和行业地位有所掉队。销售业绩城市能级分布来看，2019 年一二线城市业绩贡献率为 64%，三线城市及其他为 32%，海外为 2%,业绩贡献城市共 103 座，以此计算，单城市权益合约销售业绩为 13.4 亿元， 处于较低水平，103 个业绩贡献城市中，仅有 25 座城市的业绩贡献率在 1%以上，其他城市 业绩贡献均在 1%以内，单城市市场占有率明显不足。

从富力地产的投资决策走势来看，其在土地投资端表现出明显的集中化特征，一年囤地 多年消化，2006 年、2007 年、2013 年、2017 年、2018 年是拿地的高峰期，按建筑面积计 算的投销比分别为 1068%、729%、617%、286%、183%，其他年份的库存补充则相对有限，2008 年未有任何新增资源补入，整体而言，富力地产在投资决策上略带挑战极限的倾向，市场高 热时大手笔拿地，在市场下行时则大幅收缩，做出投资决策时便将拿地做到极致，拿到的大 量土地可以足够企业的去化所需，即使第二年放缓投资步伐，可能对短期发展影响也不大。

需要加强对外部资金的依赖；另一方面，去杠杆，降负债率 方面也将面临挑战；  第二、销售回款受限，杠杆率高抬，将进一步影响后续投资决策，导致投资的断层或不 连续性；  第三、过于大手笔集中囤货与市场行情下行相遇，则囤积货值面临去化难题，形成历史 库存，轻者去化难度上升，需在价格上有一定妥协，重则无法去化，资金完全沉淀，即造成 资金资源的浪费，又影响后续的可持续发展。  截止 2019 年 12 与 31 日，富力地产土地储备总建筑面积达到为 7061 万平米，较 2018 年年末略有上升，权益可售建筑面积为 5786 万平米，其中发展物业 5554.7 万平米，投资物 业 231.1 万平米。权益可售建筑面积按区域划分，华北、西北两大区域在 1000 万平米以上， 华东、中南、海南、西南四大区域在 600 万平米左右。大本营华南的土地储备相对有限，权 益土地储备建筑和权益可售建筑面积分别为 642 万平米，396 万平米，当前企业亟需在保障 业绩增长实现的同时，巩固大本营的资源储备。