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基建REITs行业报告:推动基建投资(29页)

行业报告下载 2020-05-14 35 管理员

基建领域推行 REITs必要性高且正逢其时。1)基建建设具有投资规模大、 建设及运营期限长等特点,因此资金来源、资金运转非常重要;2)近几 年受地方债务约束及地方融资平台转型,基建资金来源开始由财政向社 会资本转变;3)同时考虑到减税降费、新冠疫情等对财政收入的冲击, 既要拓展资金来源、又要加码拉就业的基建建设成为重中之重;在这样 的背景下,推进基建 REITs 正逢其时。 基建 REITs 是国际通行的优质资产,具有受益稳定、安全性强、流动性 高等特点。1)美国、新加坡等国已成功发行大量基建 REITs,从其运营经 验看,具有收益相对稳定、安全性强、流动性高等特点;2)中国有大量 优质基建项目,发行基建 REITs 一方面可盘活存量资产、缓解地方政府 债务压力,另一方面有助推动建筑公司形成良性的商业闭合循环、提高 资产周转率,且可填补当前金融产品空白、增强资本市场服务实体经济 能力;此外将支持基础设施补短板、加速新基建发展。

基建 REITs 与商业物业类 REITs 有很大的区别,主要体现在: 权利不同。基建 REITs 的持有人一般为国家,企业一般只有使用权。 且转让、收费、期限等均有限制;商业物业类的持有人一般拥有所 有权;  物业流动性不同。基建一般不会有交易,因为所有权一般归国家所 有;商业物业类交易十分活跃且没有交易限制;  产品估值走势不同。基建类收益由国家制定,特许经营权到期后自 动停止,仅可采取收益法;商业物业类目前收益法和比较法大概各 占比 50%,近年来国内各类物业价值不断上升,估值也稳中有升;  风险收益不同。基础设施建成验收后风险已基本释放,市场风险和 运营风险均较低;商业物业的运营管理是关键,收益和风险均较高。

我国已发行多单海外标准 REITs 及境内类 REITs 产品。  境外上市的标准 REITs 产品,如越秀 REITs;这是 2005 年在香港联 交所挂牌上市的内地首只房地产投资信托基金,也是第一个以国内 物业为基础资产的标准 REITs 的实践; 内地交易所挂牌的私募股权类 REITs 产品,如中信启航;这是国内 REITs 的突破,是典型的以专项资管计划为载体的资产证券化类 REITs 产品,是境内第一支股权类 REITs、第一支交易所挂牌交易 的私募 REITs;  内地交易所上市公募 REITs 产品,如鹏华前海万科 REITs;虽然其 基础资产本质上不是股权而是收益权,但突破了基金法的限制解决 了 REITs 产品的流动性难题,是境内市场中首次使用公募基金作为 发行载体的类 REITs 产品。

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