建筑行业研究报告：基建公募REITs（21页）

现阶段，建造业对我国 GDP 贡献依旧较高； “新老基建”将是“六稳”、 “六保”的重要抓手之一。不过，目前我国政府部门杠杆率又回到 2014 年 末的高位，亟需新的融资模式破壳而出。目前来看，基建类 REITs 或是最佳 的突破口。根据 NAREIT 统计，1999 年 2 月-2020 年 2 月的二十年间，美国上市权益 资产的年均回报率中，权益型 REITs 达 15.5%，位列第一。表明 REITs 有 较好的投资价值。REITs 定义：REITs 是一种按照信托原理设计，以发行受益凭证的方式公开 /非公开汇集特定多数投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理， 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资产品。REITs 的基础 资产通常为商业地产，不过从海外经验观察，其内涵可以扩充至高速公路、 铁路、通信设施等具有经济价值的土地附着物不动产。 REITs 有多种分类：1）以资产组成及投资收益来源，可分为权益型、抵押 型及混合型；2）以组织形式及交易结构区分，可分为公司型、契约型及合 伙型；3）以资金募集及流通特点，可分为公募型和私募型。

按照资金募集和流通的特点，REITs 可分为公募 REITs 和私募 REITs 两大 类。其中公募 REITs 是国际资本市场不动产金融产品的主流形式，与股票一 样具有高流动性，可以上市交易，通常亦称作标准 REITs。公募 REITs 将完整的不动产资产分成相对较小的单位，在证券交易所挂牌交 易，成为开放式基金。类似股票、债券，REITs 是证券的一种，不仅可以回 购、赎回，还可以在公开市场上市、流动、转让，具有很好的流动性；同时 降低投资者门槛，并拓宽不动产投资退出机制。 资产多元化，经营管理专业化 公募 REITs 大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的不动产，包括办 公楼、购物中心等物业及高速公路、通信设施等基础设施。其收入主要来自 经营不动产的现金流，也可以是抵押支持证券、房地产相关贷款等。REITs 促使不动产所有权与经营权分离，为不动产的专业化经营管理奠定基础。同 时 REITs 这种多元而专业的投资方式，可以在分散风险的同时，有效捕捉市 场机会。公开交易的 REITs 大多为主动管理型公司，积极参与不动产经营； 同时，和上市公司一样，REITs 拥有比较完善的公司治理结构。