物业管理行业报告：龙头快速增长的现金牛行业（23页）

收入增长将提升对品质物业服务的需求。我国 2003-2019 年城镇居民人均可支配收入复合增长率达到 10.6%，人均消费性支出复合增长率达到了 9.6%。收入的增长带来了居民消费的增长，人们有能力也有 意愿去追求更高的生活品质。从恩格尔系数的持续下降也可以看出，随着收入的不断提升，生活必需品 的花销占比逐年降低，居民的消费将更多的聚集于品质与服务。 具体到对于居住品质的追求来说，消费升级下的居住需求可以体现为对居住面积和居住品质的追求。我 国人均居住面积从 1998 年的 18.66 平方米增长到了 2018 年的 39 平方米，房屋销售均价也从 2000 年 的 2112 元/平增加到 2018 年的 8737 元/平。房屋售价与人均居住面积的增长反应了居民住房消费能力 的大幅提升，在面积维度的需求得到极大改善的条件下，对于提升居住品质密切相关的物业服务，人们 自然也就会有更高层次的需求。 根据中指院的数据，百强企业平均物业服务费水平已经多年未涨，远远落后于同期的房价涨幅，也大幅 落后于同期的 CPI 涨幅。这一方面是由于前期的市场化程度不够，物业费指导价定价偏低；另一面也是 由于目前成立业主委员会的小区较少，在没有业主委员会的情况下，物业费提价较为困难。随着 2017 年各城市上调指导价格、市场化制度逐渐完善以及居民对于居住品质的日益重视，我们相信未来物业服 务费的高低会与服务的品质直接相关，高品质的服务将会获得更多的认可，物业服务费的提价空间也将 随之打开。

非住宅物业的管理单价明显高于住宅物业，并且非住宅物业领域的细分赛道众多，彼此之间存在着一定 的专业技术门槛，是物管公司重要的业务拓展方向。根据中指院的数据，百强企业 2018 年住宅物业平 均物业费仅为 2.3 元/平/月，而商业、办公和医院的平均物业费则分别高达了 7.01 元/平/月、7.8 元/平/ 月 4 和 6.84 元/平/月。由于非住宅物业往往面对的是单一业务，不需要设立业主委员会等流程，物管企 业的议价能力会更强，在成本上涨的情况下提价会比住宅容易，盈利能力稳定。 目前非住宅物业仅商办物业市场化程度较高，公建物业的市场化程度还远远不够。由于长期的计划经济 体制的影响，医院、学校、场馆、市政等领域基本都是由事业单位运营管理。由事业单位或公共部门自 己进行物业管理成本高、效率低，进行市场化改革，推进机关及企事业单位后勤服务市场化已经是大势 所趋。随着后勤社会化改革的长期不断深入，非住宅物业市场面临较大的政策机遇。学校、医院、航空， 政府等机构的物业管理将逐渐实现市场化，这将为物业管理公司的非住宅业务带来广阔的发展空间。

根据《国家人口发展规划 2016-2030》，2030 年城镇化率要控制在 70%，总人口控制在 14.5 亿人。我 们采用次数据根据线性插值法估算 2025 年城镇人口数为 14.27 亿，城镇化率为 65.73%。 表 1 中城市人均住宅建筑面积的历史数据除 2016 年和 2018 年以外，其他年份由插值法得出。2012-2018 年，人均居住面积几乎每年增加 1 ㎡。考虑到 2016 年以来，房地产开发和销售面积一直维持历史高位， 我们保守估计到 2025 年人均居住面积将增加至 45 ㎡。 物业管理总面积使用中指院披露的 2015 年和 2016 年的数据。住宅物业管理面积占比参照百强住宅物业 占比，2014-2017 年历史数据均在 70%左右，我们假定 2018-2025 年住宅物业占比为 70%。 根据 2015 年和 2016 年的物业管理总面积数据，再结合住宅物业管理面积占比数据，我们可以得到住宅 物业管理面积，继而得出这两年的住宅物业管理渗透率。计算得到 2015-2016 年的住宅物业管理渗透率 分别为 45.34%和 46.69%。随着城镇居民生活品质的提高，新增商品房的物业渗透率要远远高于老居民 楼房，叠加 2016 年以来房屋销售的持续高景气度因素，整体而言住宅物业渗透率应该是逐年提高的。 但这里我们依然保守估计 2017-2025 年的住宅物业管理渗透率维持在 47%的水平。