2019-2020年房地产行业报告（19页）

区域经济学“增长极理论”认为：区域经济最初由一个或数个“增长中心” 率先发展，以带动整个区域的经济发展。“举全省之力建设省会城市”，将大幅 增加省会城市的产业投资、公共设施投入。中西部省会城市迁入人口 80%来自 省内，人口就近城市化现象明显。伴随劳动力、资金、技术等生产要素的集中， 中西部省会城市首位度不断提高，并以后发优势，迅速形成各自特色鲜明产业。 西部直辖市重庆、“创业之都”成都、“中国光谷”武汉、“硬科技之都”西安、 “大数据之都”贵阳、“智造之都”长沙等明星城市崛起。

2019 年底，《求是》杂志发表习近平总书记讲话：“使 市场在资源配置中起决定性作用，促进各类生产要素自由流动并向优势地区集 中”，“经济发展条件好的地区要承载更多产业和人口”、“建设用地资源向中 心城市和重点城市群倾斜”。这昭示着，均衡式发展的城镇化思路已然调整，市 场重回主导地位，资源流动循迹规律轨道。 疫情后，“新基建”，将增强城市的协同力、流动力、承载力，城市格局 变革按下加速键。5G、人工智能、新能源等领域，刺激全要素生产率提升，大 数据、物联网赋能，城市病不再是城市规模束缚，大城市承载力将不断提升。 Ⅱ 天平倾斜，经济-人口比重再平衡 低收入区域人口向高收入区域流动，区域间收入差距不断缩小，人均收入趋 于均等化。美国印证了这一趋势。目前中国各省人口与 GDP 占比相对不均衡， 广东、江苏GDP分别占全国11%和10.2%，但人口只占8.1%和5.8%。TOP100 城市 GDP 占全国 73%，但人口仅占 51%，大量劳动力仍滞留小城市和农村。 随着流动障碍减少，劳动力将随自由迁徙，向优势区域集中。

2014 年国务院发文，以城区人口作为城市规模划分标准，这一修正将更加 接近国际定义。保利研究院团队对 337 个城市统计分析，重新梳理城市人口后 发现：城区人口 1000 万以上的超大城市有 6 个，500 万-1000 万的特大城市有 7 个，300 万-500 万的Ⅰ类大城市有 16 个，与全市常住人口统计城市规模相 比，更准确地描绘了人口格局。同时发现，与国际相比，中国大城市数量和人口 规模明显不足，日本前 10 大城市人口占全国 46%，英国 21%，而中国仅为 9%。 Ⅳ 回归齐夫法则，客观规律昭示未来 哈佛大学学者 George Kingsley Zipf 提出了齐夫法则，大部分发达国家的 城市体系演变都遵循着齐夫法则。随着中国落户政策的放宽，人口加速集聚中 心城市，城市人口分布形态也将趋向齐夫法则，人口与经济占比趋于平衡。作 为总人口超 14 亿的大国，未来 15 年，中国超大城市有望超 10 个，特大城市 有望超 15 个。