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地产行业报告:资产荒(55页)

行业报告下载 2020-04-23 49 管理员

我们认为销售相比新开工是更好的竣工领先指标。地产开发的流程往往是新开工→ 施工→销售(达到预售标准)→停工→继续施工→竣工交房(合同上最迟交房期限 之前)。 1、新开工对竣工的领先或有不足。(1)高周转策略引起领先性失效:当前政策收紧 融资端,部分房企在资金链紧张的情况下,会采用高周转策略,缩短新开工→销售 和继续施工→竣工的时间,再加上每个房企对周转的要求不同,导致不同房企新开 工对竣工的领先性不同。(2)下沉三四线引起领先性失效:房企下沉三四线城市, 预售标准较低,新开工→销售的时间会缩短。最终均导致新开工对竣工领先性不足。 2、通过销售预测竣工会更为准确。预售时往往会规定最迟交房期限,通过统计各 城市的交房期限,就可以判断各城市销售领先竣工的时间。 3、由于各地区竣工标准不同,按城市能级分别预测。(1)统计不同城市能级的楼 盘,销售到交房的期限;(2)分别测算不同城市能级的期房、现房销售。  三、土地购置费预测方法中(P24), (1)我们认为成交价款不能领先购置费增速 1 年以上,2010 年前地方政府对首付 比例付款期限规定不同,2010 年 3 月 10 日,国土部 19 条规定,房企在土地出让合 同签订后一个月内缴纳 50%的土地出让款项,剩余 50%在 1 年内缴齐。因此测算成 交价款对土地购置费的领先性时不能超过一年。 (2)2012-2015 年成交价款领先土地购置费大约 10 个月,2016 年后,或由于融资 端收紧,成交价款领先土地购置费已接近 12 个月; (3)购置费(T 年)=成交价款(T-1 年)尾款*系数+成交价款(T 年)首款*系数。

2019 年 1-12 月,建筑安装工程、设备购置、其他费用(主要是土地购置费)占房 地产投资比分别为 62.0%、1.3%、36.7%。我们预计(1)2020 年竣工回升,新开 工回落,新开工和竣工进一步的分化,施工略有回落;(2)地产投资增速略有回落, 建安投资韧性较强。由于疫情对各个省份影响的程度不同,我们对各省份的新开工、竣工等指标分别进 行预测指标的修正。未完全复工月的平均复工率究竟有多少争议较大,因此,我们 测算的最终结果将保留不同的平均复工率,供投资者进行选择。 根据北大测算动态流行病模型的疫情结束日期,我们推算出预计完全复工时间,对 于未完全复工的月份,采用 10%-50%的不同的市场复工比例进行计算。新开工:若市场在未完全复工月的平均复工率为 20%,则预计新开工增速为-5.1%。 由于年初新开工较少,为了保守估计,4 月/5 月/6 月开始完全复工的城市里,2-3 月/2-4 月/2-5 月分别作为未完全复工月。在未完全复工月,假设平均复工率 10%- 50%,分别下调原有预测中未完全复工月的 90%-50%的新开工面积。

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