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中国房地产行业研究报告:融资与信用(11页)

行业报告下载 2020-04-16 60 管理员

相对于银行开发贷款,信托融资具有较高的灵活性,成为房地产开发企业青睐的融资方式之一, 但其融资成本通常高于银行开发贷款。2018 年,受银信业务监管收紧、资管新规出台等因素影响, 房地产信托余额同比增速持续回落,新增金额同比增速转负;2019 年上半年,房地产信托新增金 额同比增速回升,但在银保监会发布 23 号文1,强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东 资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资后,增速再次回落;三季度,房 地产信托余额环比增速为负,这是自 2015 年四季度以来首次环比出现负增长。根据中国信托业 协会数据,截至 2019 年 9 月末,房地产信托存量规模约 2.8 万亿元,同比增长 6.4%。

2017 年,在境内融资渠道受限的背景下,离岸债券作为房企融资渠道的重要补充,发行规模出现 “井喷式”增长。2018 年 5 月,中国发改委和财政部联合发布《关于完善市场约束机制严格防范 外债风险和地方债务风险的通知》,对房地产开发企业境外发债资金投向进行限制,即主要用于 借新还旧,引发房企离岸债券发行增速放缓。2019 年,房企离岸债券发行增速得以攀升,主要系 一季度部分房企大量发行离岸债券用于偿还到期债务所致;同年 7 月,发改委对房企境外发债资 金投向进一步限制,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,离岸债 券发行规模较一季度有所下降。2020 年 1 月,受债务到期、流动性压力加大等因素影响,房企离 岸债券发行规模再度大幅增长。 2020 年~2023 年为中国房地产开发企业存量债券到期的高峰时期,行业面临严峻的债务偿付压力。 惠誉博华预计,在“房住不炒”政策总基调下,房企融资环境大幅回暖可能性不大,未来债券融 资有望保持平稳或微增。

近年来,中国居民杠杆水平快速攀升,截至 2019 年末,中国居民部门总债务占 GDP 的比重(居 民部门杠杆率)为 55.8%,占居民可支配收入的比重为 128.6%。根据国际清算银行数据,中国居 民部门杠杆率已显著高于新兴国家平均水平,亦高于部分发达经济体,这一定程度反映了中国居 民举债“超前消费”的现状。 个人住房贷款是构成中国居民债务的主要部分,约占居民总债务的 54.6%,近年来个人房贷余额 占居民可支配收入的比重亦快速攀升,截至 2019 年末为 70.2%。个人房贷的过快增长一方面可 能对消费产生一定的挤出效应,另一方面可能推升房地产泡沫风险。在坚决抑制房地产金融化、 泡沫化的政策指导下,惠誉博华预计,未来个人房贷的增速将不断回落,上涨空间将被压缩,从 而限制房地产行业销售的增长空间。

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