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物管行业报告:物业管理,非住宅物业服务市场(54页)

行业报告下载 2020-03-20 33 管理员

目前物业服务头部企业对非住宅业态的覆盖度仍较浅,各业态行业集中度不高。根据中国物业管理协会和 易居的相关数据,500 强物业企业 2018 年业态收入少于 5000 万元的企业数量占比在公共场馆、学校、医院、 商业物业四个领域分别高达 90%、90%、85%、79%,小企业分布众多,行业分散程度较大,写字楼、产业园区 两个业态占比则在 56%、46%,分散程度相对较小。而从住宅和非住宅业态面积和收入占比来看,500 强 2018 年住宅管理面积占比为 63%,非住宅占比为 37%,相对偏小。非住宅各业态收缴率均高于住宅。根据中国物业管理协会和易居的相关数据,从 500 强物业企业物业费收 缴率看,其非住宅各业态均高于住宅,这与服务对象的分散程度以及支付能力关联度较大。其中,单一业主的 医院和学校最高,分别为 99.4%和 99.3%,面向企业收费的写字楼、产业园区因企业支付能力较强,收缴率也 分别达到 98.5%和 98.3%,商业物业由于以中小商户为主且商铺众多,收缴率相对偏低,但仍高达 94%,也高 于住宅业态。住宅由于面向支付能力和意愿最低的自然人,整体收缴率仅有 91.2%。

与住宅不同,非住宅业态现阶段存在提价的逻辑。除了保障性住房、房改房、老旧住宅小区以及前期物业 管理收费实行政府指导价,发改委于 2014 年已放开非保障性住房的物业服务价格,实行市场调节价。因此,理 论上成立业主大会的住宅以及非住宅均存在提价逻辑,但实际中老旧住宅小区成立业主大会较为困难以及业主 分散度大协调困难、支付意愿不强等情况存在,上调物业费存在实际难度;相反,非住宅面向单一业主或者支 付能力较强的法人群体,对于物业费的上涨相对不敏感。但提价并不意味着利润率会提升,而是说相对于住宅 而言,非住宅的利润率相对稳定,伴随人工、材料成本的上升,可以将部分压力转嫁给服务对象。 非住宅物业的平均物业费也更高。具体到各业态的物业费水平,从中国物业管理协会和易居统计的 2018 年 500 强物业企业各业态平均物业费来看,住宅最低,仅有 2.10 元/平/月,非住宅相对更高,其中商业物业、 医院、写字楼三个业态的物业费较高,分别为 6.19 元/平/月、6.19 元/平/月、5.94 元/平/月。

非住宅不同业态之间毛利率出现分化,部分业态内公司间毛利率差异较大。非住宅业态中,商管(下文分 业态部分具体阐释)、写字楼、产业园区三个业态毛利率较高,而且不同公司之间毛利率差异较大,显示出这些 业态物业服务可以通过管理或规模效应提升毛利,能够提升毛利的主要是品牌物业企业,新进入者或者中小物 业企业进入及提升毛利会存在一定难度,也就意味着后续行业发展龙头集中的趋势会有所加快。公共场馆、学 校、医院由于具备公益属性,服务价格的确定主要依靠成本加成,利润率维持在稳定水平,因此三个业态内公 司间的差异也较小。相对而言,住宅物业服务毛利率较低,而且不同公司间差异程度处于中等水平,因此对于 已布局住宅物业的企业而言,布局非住宅物业既有打磨服务品质以获取高毛利的机会,又存在稳中求进的拓展 空间。

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标签: 地产|旅游|家居|酒店|智慧城市|物业

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