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房地产行业报告:非典、新冠疫情冲击下地产的表现及展望(32页)

行业报告下载 2020-03-14 70 管理员

从影响区域来看,2003 年的 SARS 主要影响广东、北京、香港、山西、湖南和天津等 区域。从影响预期的角度,最严重的事件是 2003 年 4 月 20 日北京的疫情从原先的 37 例突 增到 339 例,对资本市场的扰动主要体现在 2003 年 4 月的中下旬。这个期间,万科和金地 的股票分别下跌 13%和 16%(对比港股的中海只下跌了 5%),在 2003 年全年,万科的股 价上涨 38%、金地下跌 45%、而中海(0688.HK)上涨了 100%。A 股和 H 股差异较大,而 且地产板块不同的公司差异也很明显。在 2003 年中,万科的 PE 在 21 倍左右,金地的 PE 在 28 倍左右。 从行业发展阶段看,2003 年的房地产市场刚刚步入“城镇化浪潮开启、房价-地价循环 式增长”的新阶段,商品房市场整体上呈现供需两旺,需求的增长更为快速,当年全国商品 住宅销售均价仅 2211 元,同比增速仅 3.8%。2003 全年销售额 7671 亿,同比增长 34.1%。 万科在全国销售金额的市占率为0.99%(在深圳和上海两个核心城市分别为1.55%和3.44%), 中海的市占率。

房地产行业的发展与人口流动、土地供应、经济增长和信贷环境密切相关。截止 2002 年末我国城镇化率仅 39.09%(考虑人户分离半年以上的流动人口在内为 52.56%),而截止 2019 年末我国城镇化率达到 60.60%(考虑人户分离半年以上的流动人口在内为 77.46%), 两个时间阶段人口城镇化率至少有 20 个百分点的差距。在 2003 年存在大量的城镇人口或农 村转移城镇人口没有自有产权的商品住宅,而且住宅价格弹性尚未显现(2002 年 7 月 1 日 全国才普通推行商业、住宅、旅游用地招拍挂制度),投资性占比几乎没有,而 2019 年从全 国来看,刚性住房需求占比已经低于改善型住房需求占比,投机投资购房需求尽管被压抑但 不可忽视。 我们从全国住宅投资额增速曲线可以看到,1998 年-2002 年增速在持续走低(无序占地 圈地的时代,2002 年全国住宅投资额增速最低为 24.0%),2003 年-2011 年为高速增长时代 (房价上涨引发的阶段性调控政策叠加房屋建造周期形成波动),住宅投资额平均增速达到 26.9%。自 2012 年-2015 年,在土地供给大幅增长的背景下库存持续积压,住宅投资增速持 续下滑,最低至 0.4%。2016 年以来随着棚改货币化助力三四线去库存,住宅投资增速逐步 回升至 2019 年底的 13.9%。

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