物业管理行业报告：资本市场的新宠儿（54页）

在过去很长一段时间，物业管理行业作为传统服务业，属于劳动密集型，存在行业规范 缺乏，模式单一，企业盈利良莠不济等问题，因此受到的关注度并不高，与资本市场的 关联度也很小。但近年来随着城镇化的持续推进，房地产市场逐步进入存量时代，这为 物业行业提供了广阔的发展空间。 对于物业管理的定位不能停留在以往，物业管理的内容已经不再局限于简单的对住宅及 配套的维护管理，其内涵不断在扩大。在现代服务业的引领下，物业管理行业逐步由劳 动密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变；从基础物业服务的提供商向社区生活 服务平台转型。此外，开发商和社区住户多层次的需求也促进了增值服务的发展。物业 企业可以纵向介入房地产产业链，也可以横向整合社区生活资源，从单一物业服务向多 元化业务发展，为企业带来新的增长点。“物业能做的事情还有很多”是投资物业行业的 重要逻辑，也是抗周期属性中表现出高成长性的原因。

目前港股主要上市物业企业有 20 家，其中碧桂园服务(6098 HK)、雅生活(3319 HK)、保 利物业(6049 HK)、绿城服务(2869 HK)、中海物业(2669 HK)，无论在经营规模、市值或 是流动性上都领先明显，成为港股物业板块的第一梯队。第二梯队主要是大中型开发商 关联的物业企业，由于起步较晚，规模小于第一梯队，但在低基数并且兄弟开发公司在 过去几年销售快速增长的情况下，第二梯队成长速度，具备跻身头部的实力。一些独立 第三方和小型开发商旗下的物业企业则形成了第三梯队，但在市值规模、成长性和流动 性方面都明显较弱。大部分物业企业借助资本的东风实现了跨越式发展，在行业竞争愈 发激烈的情况下，开发商分拆物业服务企业上市已经成为趋势，可以预见物业板块将不 断壮大，出现更多大型上市物业企业，第一梯队的数量将继续增加。

目前物业企业的盈利模式主要有两个基本大类，一种是通过提供基础物业管理服务向业 主收取物业管理费，内容主要是“四保一服务”，即保安、保洁、保绿、维保，和客服，它 的价值创造主要在于房屋设备的保值增值。 第二种是通过提供增值服务收取费用，包括面向社区居民的社区增值服务，包括社区 O2O、空间运营、房屋经纪、社区金融、家政服务和养老服务等；以及和房地产产业链 相关，主要面向开发商的非业主增值服务，包括销售案场管理、前期物业咨询、工程服 务和新房销售代理等。