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房地产开发行业报告:在下一个维度寻觅蓝海(73页)

行业报告下载 2020-03-24 30 管理员

2020 年,我们维持对房地产行业中性看法,虽然我们预期收紧政策减少,但今年受新冠肺炎疫情影响,早前内 地多个城市已要求发展商停止售楼活动,会拖累全年住宅销售增长,加上人民币仍处弱势,为外债比例高的内 房板块带来负担。同时,行业现行库存(广义)水平正在增加,过往棚改带来的需求增长已不复见,价量均有压 力。不过鉴于地产上下游产业链长,行业为国家经济之定海神针,政策收紧空间不大,但凡有偏鸽政策出台, 都可为投资者带来机会。从狭义地产库存去化周期看,2019 年 12 月底,商品房待售面积为 4.98 亿平方米,同比下降 4.9%,较 2018 年 底减少 2,600 万平方米,商品房库存去化周期为 3.2 个月,其中住宅商品房库存去化周期为 1.7 个月,虽去化 周期降低,但库存去化速度有所减慢。

待售面积仅包含已竣工且未销售面积,未考虑已开工未竣工面积,容易低估地产库存。因而我们偏向用广义地 产库存去化周期去分析,计及新开工面积及销售面积,12 月底商品房库存去化周期为 27 个月,对于现时高于 两年的去化周期,而库存自 2018 年开始正在增加,我们认为值得关注,虽尚未到达危险水平,但在棚改政策 退坡下,社会刚性需求不足,加上全球经济有衰退风险,我国房屋需求难大增,以及人口增长进一步放慢,导 致库存周期有回升风险。

结构上而言,一线城市销售在 2019 年增速领跑二三线城市,上半年小阳春主因需求在长期调控背景下的集中 释放,迭加房贷利率走低,需求边际走强。二线城市方面,在近年来「人才争夺战」中受益最多,外来人口增 加产生了购房需求,部分城市如西安、苏州等的房价及地价曾出现新一轮的上涨。但随之而来的因城施策调控 升级,投资热度于下半年稍为减退。三四线城市方面,随着货币化安置的逐渐退出,以及因城施策、「三稳」 等调控方针快速向三四线城市下沉,大多数三四线城市销售开始回归平淡。总结 2019 年,部分城市调控政策 结构性松绑,加上供给勉强支撑销售,房市整体增长持平。

由 2018 年下半年开始,中国房地产市场基本结束高增长势头,房价从 2018 年末的约 11%增速降至 2019 年末的约 7%,反映供需关系发生逆转,棚改力度大幅减弱、刚性需求减少、中国经济下行压力加大、调控 政策推出等因素都解释了市场热度的收敛。受疫情影响,购房者的购房计划受到一定影响,一些资金较紧张 的房企面对着营运上的压力,不排除行业会出现「以价换量」的可能,导致价量都比 2019 年逊息。

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标签: 地产|旅游|家居|酒店|智慧城市|物业

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