美国政府机构物业管理行业研究报告（21页）

由于国情不同，美国联邦政府旗下机构物业的管理和我国存在着较大的背景区别，比如规 模体量的差异、比如统一和分散管理的差异，但我们认为美国联邦政府机构物业管理模式 其中的一些亮点，还是值得我国机构物业管理行业借鉴。 我国机构物管整合空间广阔，龙头服务成本控制有望优于行业 根据《关于改进和加强中央国家机关办公用房管理意见的实施细则》、《机关事务管理条例》、 《党政机关办公用房管理办法》等文件，目前我国政府机关基本奉行“谁使用谁管理”的 分散物业管理模式。从美国的经验来看，统一管理或整合管理的优势在于，通过使用标准 化合同和联邦总务署的集中采购渠道，在不影响服务水平的前提下能够降低服务成本。 2014-2018 财年，美国公共建筑服务中心清洁和保养成本低于市场价格的服务占比约为 75%，2019-2020 财年计划进一步提升至 80%，服务标准化和整合度的提升有助于机构 物业管理的成本控制。 我国机构物业的体量要远大于美国，国内机构物业管理面积第一名的中航物业（招商积余） 在管面积已经超过美国公共建筑服务中心的物业规模，但我们预计随着招商积余整合完成 后进一步明确战略定位，凭借央企背景、品牌、规模优势在非住宅领域加速拓展，其市占 率提升空间依然很大。我们认为未来我国机构物业管理行业的整合空间广阔，而随着集中 度的提升和集采服务提供商的发展，龙头机构物业管理公司的服务成本控制能力更加有望 优于行业。 机构物业管理社会化、外包比例将持续提升 美国公共建筑服务中心的职责之一是给旗下物业制定服务标准和监督服务质量，而除了部 分基础服务之外，大部分物业管理服务外包给专业第三方，以“在不提升总运营成本的情 况下，能够对旗下不动产进行更有效的管理”。

而根据《当代政府机关办公楼物业管理现 状调查》（熊敏，2017），我国政府办公楼的物业管理仍旧处于从“政府机关自设部门进行 行政管理”的计划经济模式，向“聘请物业公司社会化管理”的市场化经济模式转型的过 程当中，随着 2012 年《机关事务管理条例》、2017 年《党政机关办公用房管理办法》等 政策文件的出台，未来我国政府机构后勤服务社会化的程度提升是大势所趋，具备专业服 务能力的机构物业管理公司和专业的外包服务提供商将具备更大的价值。 其实不只政府机关，我国在整个非住宅领域物业管理领域的外包比例都较低，有望随着业 主对于专业化分工和物业管理服务的认知提升，以及物业管理行业服务种类和附加值的提 升，重走海外物业管理行业外包比例逐渐提升的发展路径。根据 Frost & Sullivan 的数据， 2017 年我国非住宅物业管理（设施管理）市场规模为 1867 亿美元，外包规模为 616 亿 美元，外包占比 33%，较全球平均的 48%、美国的 55%都还有很大的提升空间。