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REITs研究报告:复盘SARS后的港台(22页)

行业报告下载 2020-03-17 21 管理员

REITs 是一个豪华的赛道,从作为不动产资产管理初级形态的物业管理公司都受到资本 这么猛烈的追逐上就可看到。从一个行业的视角看,REITs 当然是一个非常豪华的赛道。 这从哪里可以看到呢?从住宅大开发时代过渡到 REITs,最需要看到的就是“资产管理 能力”的提升来保障现金流的增长,而目前,作为资产管理初级形态的物业管理公司都 受到资本这么猛烈的追逐,我们没理由不重视这个赛道!所谓的“资产管理能力”就是 经营性物业保值增值的能力。 赛道很豪华,但我们何时能够站在 REITs 这个赛道的起跑线上?我们是需要“翻山越 岭来看你”还是“转角就能遇到爱”?其实,早在过去我们数份策略报告中都有论述, 最近的一篇是《房企未来 10 年——大洗牌时代》。如下图,中国城镇化率目前大致在 60%,处于快速发展的第四节(详见报告《夹缝中的房企生存之道, Martingale 策略 的失效之路》)。也即城镇化最快的发展阶段已经走过,目前城镇化处于增速下降阶段。

城镇化步入 70%的成熟阶段后,房地产行业成长性转弱,不动产回报率将出现明显高 于无风险利率的特点,REITs 高速发展的历史大背景才得以形成。而城镇化步入 70% 的饱和区间后,增量需求放缓,出售物业的周转模型受到了影响,开发商需要寻找新的 周转方式,伴随着物业价格和收益率倒挂的局面出现改善,同时无风险利率随着经济增 长的中枢回落而系统性下行,经营性不动产收益率的吸引力将逐渐提升,于是,REITs 的大发展逐渐到来。 从美国历史观察,城镇化率 70%后,REITs 立法应运而生,经过 60 年的发展,目前 REITs 市值超过 1.3 万亿美元。如下图,从美国看,1960 年,美国城镇化率突破 70%, 同年,美国国会通过《REITs 法案》,开启 REITs 元年。1976 美国修订《税制改革法》 对于“管道”型公司税制出台优惠政策,但因其税赋优惠力度不如当时投资不动产流行 的有限合伙制,所以 1976-1986 年间 REITs 规模增长较慢。直至 1986 年美国再次修订 《税制改革法》,取消有限合伙制的税赋优势,并赋予 REITs 内部管理的选择,REITs 才得以发展起来,于是才有了 1986-1990 年初期,每年内部管理 REITs 的平均获利高 于外部管理 REITs 至少 7%,也说明了此次法案修订对 REITs 的发展起到了刺激作用。 此后的 1990s 年代是 REITs 的高速扩张阶段,原因是 1990-1991 年经济不景气、商 品房价格下跌,致使在 1992-1993 年经济复苏时房地产投资者纷纷入场;紧接着,1993  年,克林顿签署《综合预算法调整法案》,降低了养老金投资 REITs 的门槛,使得 REITs 的投资群体进一步扩大,REITs 迎来高速增长,1990-2005 年的 15 年间年均复合增速 高达 44%。

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标签: 金融|金融科技

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