房地产行业疫情敏感性分析报告：四维数据（30页）

回到当前，经过 20 年的发展，随着我国城镇化进程放缓（2019 年我国 常住人口城镇率为 60.6%），老龄化程度加深（60 岁以上人口占比为 18.1%， 65 岁以上人口占比为 12.6%），房地产市场行业需求总量见顶，销售增长 动力减弱，“房住不炒”的政策调控态度坚决，2018/2019 年的房地产到位 资金增速分别为 6%/8%，其中国内信贷增速分别为-5%/5%。 2018 年全国商品房销售面积约 17 亿平米，同比增长 1.3%；2019 年全 国商品房销售面积保持在 17 亿平方米，已同比转负（-0.1%）。 再次，从房地产到位资金占比来看，2003 年其他资金来源（定金预收 及按揭贷款为主）占比约为 46%，自 2016 年起，在房企高周转抢规模的策 略下，其他资金来源占比逐年提升，2015 年为 45%，2016 年快速提升至 51%，2019 年进一步提升至 53.2%。 由于国内信贷支持力度的逐步减弱（从 2003 年的占比 24%下降至 2019 年占比 14%），开发商加大了销售周转力度，以销售回款为主要来源的其他资金占比逐年提升，房地产行业整体对销售回款的依赖程度逐年加深，疫情 隔离对销售的直接影响和对现金流的间接影响均明显超过 2003 年。

总量来看，2019 年全国商品房销售金额约 16 万亿，同比增长 6.5%； 销售面积约 17 亿方，同比下降 0.1%，销售均价约 9310 元/平方米，同 比增长 6.6%。 自 2018 年起，商品房销售金额的驱动因素就基本来自销售均价的提升， 而非销售面积的增长。 2018 年商品房销售金额同比增长 12.2%，其中销售面积同比增长 1.3%， 销售金额均价同比增长 10.7%。 2019 年，全国商品房销售金额同比增长 6.5%，其中销售均价同比增长 6.6%，销售面积同比转负至-0.1%，开始对销售金额增长形成拖累。从量能因素来看，自 9 月起全国商品房销售面积增速进入数据低基数区 间，而全国商品房销售面积单月同比增速却连续 4 个月环比回落，12 月单月 销售面积增速更是转负至-1.7%（对比 11 月单月增速为 1.1%）。 从价格因素来看，自 10 月起全国商品房销售均价增速持续回落，从 10 月的+7.6%回落至 12 月的+3%。 量价在边际上同时趋弱，导致单月销售金额增速持续回落，从 10 月份 的+9.7%大幅回落至12月的+1.2%，其中12月单月相比11月大幅下滑6.1pc， 拖累全年销售金额增速回落至 6.5%。