地产竣工数据研究报告：竣工周期拉长（20页）

住宅销售和竣工面积在全行业的比值在逐渐下降。从 2009 年到 2018 年，住宅销售面积占比和竣 工面积占比分别从 91%和 79%下降至 86%和 71%，分别下降 5 个百分点和 8 个百分点。由于商 业办公等非住物业有相当的比例为持有运营类而非销售类物业，不计入销售面积中，因而住宅在竣 工面积中的占比下降速度更快。一般来说，住宅项目竣工周期仅 2~3 年，相对较短，而商业办公 等物业设计施工的难度较大，竣工周期短则 3 年，长则 4~5 年。随着住宅开发业务的触顶，持有 运营类物业的比重还将继续增加，住宅的销售和竣工占比持续下降将是一个长期的趋势，会导致商 品房平均竣工周期拉长。期房占比持续上升，现房销售比例降至不足 2 成。2005 年现房销售比例为 44%，至 2019 年现房 销售占比已经不足两成。我们认为现房销售比例下降的原因主要有两个，一是随着近年来商品房限 价政策的严格执行，商品房价格上涨幅度有限，现房销售的利润增量可能无法覆盖施工期间的财务 成本，导致房企现房销售的意愿降低，其次，随着主流房企由囤地慢销利润模式切换为快周转现金 流模式，尽可能提前预售节点，加快周转成为普遍的做法。

相对现房销售而言，预售至竣工交付一般至少需要 1.5~2.0 年。以目前主流的主体结构完成 1/3 开 始预售为标准，需要继续施工至结构封顶、外装饰工程完工外架落完、毛坯房施工、甚至还有装修 的时间，工期大约需要 1.5~2 年时间，如果考虑到市场波动对工程进度的影响，可能滞后的时间会 更长。因而预售比例的提升同样会增加竣工的周期。三四线城市预售政策一般较一二线1宽松，竣工周期也相应较长。随着一二线城市可开发资源降低， 开发难度较大，一二线城市销售面积占比逐年降低，从 2008 年至 2018 年，一二线城市销售面积 占比从 21.4%下降至 13.6%，三四线城市成为中国房地产的主战场。而三四线城市的预售政策相 对宽松，从我们的统计结果来看，一般从正负零到主体结构 1/2 不等，以主体结构 1/3 居多，而一 二线城市普遍需要达到主体结构 1/2 以上甚至结构封顶方可预售，实际情况下，一二线城市从预售 到竣工一般为 1~2 年，而三四线城市往往达到 2 年以上。

精装修商品房比例近年来显著提升。按照住建部印发《建筑业发展“十三五”规划》的目标要求， 到 2020 年，新开工全装修成品住宅面积达到 30%。据不完全统计，已有上海、江苏、浙江、山东、 河南、重庆、天津、海南等省份发文，推进住宅全装修和成品住宅交付。据大数据平台奥维云网统 计，2018 年全国装修房渗透比例已达 23%，其中一线城市已接近 90%，二线城市装修比例约 50%， 三四线城市比例较低，目前还不足 10%。随着政策的扶持，未来精装修住宅比例还将进一步提升。