中国写字楼市场研究报告（19页）

2019 年以来写字楼开发投资由负转正持续改善。新开工面积在连续两年负增后，终于在今年转正，表明 开发商正积极布局、拓展写字楼市场。与此同时，竣工面积却未能扭转颓势，且施工面积持续高位，写 字楼项目施工进度缓慢，后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。写字楼销售的持续不振使得库 存在连续几年下行以后再次上升，库存压力仍存。 一、 写字楼开发投资同比扭转颓势 2019 年 1-9 月房地产开发投资累计同比增长 10.5%，写字楼开发投资累计同比增长 0.8%。尽管写字楼投 资增速远低于整体房地产投资增速，但对比去年同期 11.4%的负增长，年初以来写字楼投资增速由负转 正且持续改善，表现出积极向好走势；同时，由于去年基数较低，写字楼投资仍有较大改善空间。

2019 年写字楼竣工面积延续了 2018 年初以来的负增长走势。1-8 月累计竣工 1544 万平方米，同比负增 长 13.8%。竣工面积的负增长可能和去年以来开发商融资难、资金紧相关，项目施工进度减缓。新开工面积正增长，竣工面积负增长共同带来的就是施工面积走高。由图可见，近几年来写字楼施工面 积一直在高位。今年以来，施工面积持续正增长，1-9 月累计施工面积为 35355 万平方米，同比增长 3.5%。 施工面积持续高位一方面表明开发商手里有足够的写字楼库存，后续供应充足；另一方面也说明市场消 化并不理想，开发商加速完工推出房源的意愿较低。

写字楼销售面积在 2017 年录得峰值，全年销售 4756 万平方米。2018 年全年销售 4363 万平方米，同比 下降 8.3%。今年以来写字楼销售延续 18 年下滑走势，至 9 月底累计销售 2624 万平方米，同比下降 11%。 受经济环境走弱影响，写字楼销售遇冷，多个核心城市写字楼空置率提升，投资者观望。写字楼的广义库存等于写字楼施工面积加上待售面积。我们按照年底的写字楼广义库存除以全年的销售 面积得到库存消化周期。由图可见，写字楼的消化周期在 2014 年达到峰值，即按照当年的去化速度， 写字楼的广义库存需要 12.99 年消化。2014 至 2017 消化周期呈下降趋势，2018 年底再次上升为 9.05 年。可见即便写字楼库存有所下降，去化仍有压力。