物业管理行业报告：顺周期（37页）

经济发展，消费升级，对物业服务需求量提升的同时，品质要求相应更高。城 镇化率的提升来源于人口的流动，当前我国人口的流动又取决于经济发展的不 均衡。随着经济的不断发展，我国居民的收入水平也随之提高。2018 年，我 国城镇居民人均可支配收入约 39251 元，同比增长 7.8%，剔除价格因素后实 际增长 5.6%。2016-2018 年，城镇居民人均可支配收入复合增速 8.0%，剔除 价格因素后为 5.9%。收入的提升，在一定程度上带动消费升级，从而对物业 服务品质及类别提出更高、更多的要求，成为单价提升的潜在动力之一。近几年，我国物业公司的服务质量和服务范围不断提升和扩大，同时人工费用 的提高也推动了成本的不断上行，但是物业服务费并未发生相应幅度的增长。 造成这种现象的原因之一是很多城市对物业服务的收费标准实施价格指导等 措施，从而造成物管行业提价困难。自去年以来，包括深圳、佛山在内的许多 城市发布了物业收费标准的调整公告，物管行业指导价初步放开，但距离实现 市场化的定价仍需时日。物业收费市场化程度的提升，成为单价提升的第二个 潜在动力。

近几年，房地产开发领域集中度表现出明显的提升趋势。不论是在土地储备、 销售规模，还是在资金获取上，资源向规模型房企倾斜的趋势较为突出。这些 房企的业务中普遍具备物业服务板块，如碧桂园与碧桂园服务、万科 A 与万 科物业、保利地产与保利物业等等。未来几年，这类物业公司将充分享受商品 房销售高增后带来的规模提升红利，促进物管行业集中度的提升。自 2014 年彩生活成功在港股上市，成为第一家上市的物业管理公司后，近两 年物业公司逐步掀起上市潮。据我们跟踪，2018 年主板上市的物业服务企业 新增 6 家，自 2014 年彩生活上市后至今上市物业公司已达 15 家。物管行业 头部企业积极进入资本市场，借助资本优势助推规模扩张，巩固头部优势。

2019 中国物业服务百强企业研究报告显示，港股上市企业募集的资金用途主 要分为：收并购（50%-60%）、发展增值服务（10%-20%）、智能化及平台化 建设（约 10%），其余资金作为营运资金及一般企业用途。如，绿城服务募集 资金净额 12.66 亿元，已使用 9.2 亿元，其中 29.81%用于收购物业及增值服 务公司；雅生活募集资金净额 31.99 亿元，已使用 7.62 亿元，55.37%用于战 略投资及收购。