商品住宅行业报告:全景图（46页）

从供给端来看，土地作为房屋建造的基本条件，土地供应的量价走势将通过影响住宅供应来影响楼市表现。 从价的角度来看，地价是房屋的主要成本之一，以国内为例，2004年8月31日起，国内所有经营性项目用地一律公开竞价出让， 2004年后招拍挂土地数量占比持续攀升，2011年后已超过60%，同时土地出让金占地方本级财政比重亦由2002年的28.4%飙升到 2003-2004年的50%以上。 2017年地方政府土地出让金收入约5万亿元，占地方本级财政收入的54.7%。 地方政府作为土地的唯一出让方，从土地财政角度并未有大幅加大土地供应冲动。土地供给的稀缺叠加“招拍挂”制度，带来 地价及房价飙升。2004年“831”大限后，2005年四季度地价同比上涨超过20%，2004-2005年商品房销售均价年涨幅持续超过 15%。

从量的角度来看，人地错配是导致国内楼市区域分化的重要原因之一。 过去十年（2008-2018），东部常住人口增加5785万人，城市建设用地增加 6162平方公里，较2008年分别增长12.1%和32.2%。同期西部新增人口近1434 万人，新增建设用地达5329平方公里，同比分别增长3.9%和69.3%。 西部城市用地与新增人口增速差达65.4%，远远高于东部的20.1%，西部以较 低人口增速占据较大建设用地指标，直接导致以东部为主的一二线城市房价 涨幅远超以三四线城市为主的西部。除上述收入、人口结构、金融环境、土地等因素，房屋的属地特征、建设周期等因素亦可能导致短期供需结构失衡，进而加剧 房价波动。从国外来看： 英国1995-2007年新屋完工数与人口自然增长数出现正剪刀叉：人口自然增长数快速上升并超过新屋完工数，到2007年当年 新增加人口达48.5万（主要来自移民），同年住宅竣工仅22万套。同期英国房价年涨幅持续高于10%，2002年达到25%的涨幅 峰值。 韩国1987-1995年新屋完工与人口自然增长数出现反剪刀叉：住宅竣工量快速上升并超过人口自然增长数。由于住宅供应大 增，人口增量持续下滑，对应韩国房价1991-2000年持续十年涨幅低于4%。

美国从事房地产的企业按照经营产品的差异可区分为房屋建筑商（Home Builder）、房地产信托投资基金（REITs）两类。 Home Builder除了开发销售还提供房地产金融等服务；REITs通过持有并出租住宅、写字楼等物业获得稳定回报，并实现资产 保值增值。 传统建筑商房企随着城镇化率完成及新房市场增速的放缓，逐步试水新的业务形态，但从收入构成来看，传统房屋开发业务 仍是房企主要收入来源，占到主要房企营收的90%以上。以美国三大房企为例，2018年普尔特、莱纳、NVR房屋开发收入占比 分别达98%、92.7%和97.8%。 REITs（房地产信托投资基金）集合众多投资者基金，由专门机构操作以从事房地产投资，并将投资所得按出资比例进行分 配，期间受独立机构监管，主要投资住宅及商业地产。盈利主要由基本租金、附加服务费及物业升值（含不定期的资产交易） 构成。基本租金取决于持有物业量、租金及出租率；附加服务费取决于持有物业量、附加服务种类及收费标准；物业升值主 要取决于市场周期、物业质量。