中国物管行业研究报告：对标海外龙头（30页）

行业的周期性与防御性：行业主要收入来自基础物业服务，基础物业服 务收入=物管面积*单位物管面积收入。销售面积（物管合约面积）未来 转化为竣工面积带动物管在管面积提升，受益于近年来高速增长的销售， 物管面积短期内能得到稳定增长，即使未来受宏观等因素影响销售下行， 物管的高续约率以及不断提升的渗透率也能保障存量的稳固，地产上行 周期中物管面积增量快速提升，下行周期中存量保持稳固，因此从物管 面积来看，板块兼具周期性与防御性。此外，从物管业务来看，基础物 管、家居服务等业务可持续性强，消费频次高，是抗周期的防御性板块； 尾盘销售、车位销售等业务具有一定的周期性，防御性相对较弱，但物 管主要业务合同期长、发生频次高，总体而言防御性仍较强。  国内以住宅物管为主，海外以商业物管为主。国内的商品房市场为物管 企业提供了巨大的体量，国内物管企业多依附于关联开发商，在住宅物 管上有天然优势，而商业物管则被海外跨国企业占领。与国内相反，海 外物管巨头以商业物管为主，对住宅物管的依赖度较低，一方面由于美 国、欧洲商品房市场规模远小于中国，一方面由于其住宅分散化程度较 高，以当地的社区物管形式存在的企业占主流，能够形成全国性品牌的 住宅物管较少（在北美只有 First Service），而商业物管则拥有服务多样 化、收费相对较高、体量大、规模效应明显的优势，因此诞生了仲量联 行、第一太平戴维斯、索迪斯、世邦魏理仕等巨头。

物管均价提高：从存量物业与增量物业来看，近年来中国城镇化水平和 人均可支配收入显著提高，消费者对于更优质物管服务的追求，使得物 管服务水平不断提高，均价有所上升（主要指新物业均价提升，老物业 提价较难）。从基础物业服务与增值服务来看，以前物管主要是基础物业 服务（保安服务、保洁服务、保修服务等），以及部分与资产延伸相关服 务（如招商运营、二次维修、房屋经纪等），现在越来越围绕业主的多元 化需求提供相关衍生服务（如社区金融、社区养老、社区教育、餐饮娱 乐、健康体育等），不断挖掘业主价值，形成“泛社区经济”。从物业类 型来看，随着物管行业模式及技术不断成熟，服务范围不断从住宅向商 业、办公等业态扩张，开拓细分市场，具有更高毛利率的商业物业占比 持续提高。政策环境支持：近年来相关部门推出一系列政策，促进了社区综合服务 设施覆盖率的提升、物管服务范围的拓展，放开了非保障性住房物业服 务的价格管制，取消了物业服务企业一级资质核定审批及物业管理企业 资质的级别划分，为行业发展带来新契机，进一步激发了物管企业的活 力。国内加大对小区家庭服务业的税费优惠政策支持，将进一步促进小 区养老和家政服务等小区增值服务加快发展。

海外对标：美日欧标杆物管企业进入增速稳定的成熟期。与国内港股上 市公司依赖地产开发商不同，国外物管龙头仲量联行（JLL）、戴德梁行 （CWK）、第一太平戴维斯（Savills）、世邦魏理仕（CBRE）、高力国际 （CIGI）不依附任何地产开发商，其侧重点多为商业物管，通过产业链 上下渗透、多元业务扩展以及跨国并购成为标杆企业。就可比性而言， FSV（First Service Corporation）以住宅物管为主，与我国物管企业的 可比性最高，2018 年营收达 19.31 亿美元，远高于绿城服务的 67.10 亿人民币，世邦魏理仕、仲量联行等商业物管公司的营收规模则更大， 对标海外我国物管公司营收规模仍有很大提升空间。在营收增速方面， 海外龙头物管公司近三年复合增速为 20.74%，First Service 为 15.17%， 低于我国的均值 40%，国外公司的发展已进入相对成熟阶段，增速放缓， 同时竞争格局相对稳定。