非住宅物业管理研究报告：升维新模式（68页）

中短期内，具备规模房企背景的物管公司能够通过接管母公司的竣工项目，实现在管面积 的快速扩张。但长期来看，随着在管面积基数的提升，以及房地产开发规模的趋势性下降， 仅仅依靠母公司资源并不足以支撑物管公司的持续高速扩张。因此，龙头物管公司开始依 靠品牌优势，逐渐发力第三方项目的拓展，为长远发展打下坚实基础。主流物管公司中， 彩生活、绿城服务、永升生活服务、保利物业、雅生活服务第三方项目较多，2018 年末 第三方在管面积占比分别达到 99%、70%、64%、43%、40%。我们认为未来存量非住宅项目拓展空间有望大于住宅项目，因为对于供给端：非住宅物业 管理领域，尤其是城市公共建筑和公共空间服务领域，过去关注度不高、重视程度不够， 人力配置相对不足，管理模式相对粗放，服务内容少且品质低，未来存在较大的标准化、 规范化提升空间；对于需求端：龙头物管公司对非住宅物业的关注度正在持续提升，利润 率虽然不高，但是较为稳定，依靠规模扩张能够逐步做大体量。非住宅领域业态多元，市 场空间更为广阔，除了可以容纳纯粹的非住宅物业管理公司之外，还能承接住宅物业管理 公司的业态拓展。 根据上市物业管理公司 2018 年报，在有披露明细数据的公司中，雅生活服务、绿城服务、 中航善达、浦江中国、祈福生活服务非住宅物业均占在管面积的 20%以上，绿城服务、中 航善达、永升生活服务、佳兆业美好、浦江中国非住宅物业占收入的 20%以上，多个公司 明确表示将继续提升物业管理组合的多元化程度。

近年来，随着龙头物管公司规模的扩大，其积累的客户数量和分布广度都在增加，开展增 值业务的规模效应逐渐显露。越来越多物管公司除了开展保安、保洁、保养、保绿等基础 物业服务，也开始通过增值业务增厚业绩，提升盈利能力。根据物协和易居的数据，2018 年 500 强物管企业增值服务营收占比为 20%，但却贡献了 30%的净利润。根据中指院的 数据，2018 年百强物管公司增值服务和基础物业服务净利率分别为 18.50%、5.64%。增 值服务盈利能力显著高于基础物业服务，为物管公司业绩增厚和盈利能力提升贡献了重要 力量。 主流上市物管公司中，佳兆业美好、雅生活服务、永升生活服务、滨江服务、新城悦、绿 城服务等公司对增值服务重视程度较高，2018 年收入占比均达到 30%以上，显著高于百 强物业平均水平。从增值服务的种类来看，由于多数物管公司在管项目以住宅为主，百强物管公司增值业务 发力点和创新点多集中于与住宅相关的空间运营、房屋经纪、电商服务等业主增值服务和 案场服务、工程服务、顾问咨询等非业主增值服务领域，但与此同时，部分物管公司开始 为非住宅物业提供增值服务。如中航善达为非住宅业主提供会议服务、餐饮服务、重大活 动、重要的组织接待、公寓管理、资产管理、房地产经纪、招商引资和市场营销策划等延 伸服务，绿城服务为非住宅物业提供新零售服务、园区空间运营服务、车位服务等，佳兆 业美好为非住宅物业提供停车位租赁业务、空间租赁业务、智能解决方案服务（主要包括 自动化以及其它硬件及设备安装服务）等。

2018 年以来物管公司加速证券化，资本市场趋于活跃。2018 年以来共有 10 家物管公司 在港股上市（雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业美好、永升生活服务、滨江服务、 奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务），1 家物管公司在 A 股上市（南都物业）。 截至 2019 年 10 月 29 日，保利地产旗下的保利物业、银城国际控股旗下的银城生活服务、 时代中国控股旗下的时代邻里已向港交所递交上市申请，新大正物业已通过证监会审核将 于 A 股上市，开元物业已向证监会递交 A 股上市申请。