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房地产行业报告:城市更新(20页)

行业报告下载 2019年11月09日 07:13 管理员

城市更新相比旧改而言,超越了旧改以物质形态改造为主的范畴,内涵还扩展到了城市 结构、功能体系及产业结构的更新与升级等多方面的内容。从发达国家的城市发展经验和我 国核心城市的土地供应两方面看,城市更新是房地产市场高阶发展的必然出路。 从国际经验来看,城市的发展一般会经历四个阶段:起步发展阶段,当城市化水平达到 25-30%时产生第一个拐点;之后进入提速成长阶段,成长分为一般成长和加速成长(中间 的界限是城市化水平达到 50%,这是第二个拐点);当城市化水平达到 70-80%时进入鼎盛 成熟期,之后进入缓慢发展阶段,呈诺瑟姆 S 型曲线。一般来讲,当城市化水平超过 80% 后,城市更新的作用开始凸显出来,成为城市可持续发展的重要抓手。参考联合国《城乡人 口预测方法》,如果用城乡人口增长率的差值(简称 URGD)替代城市化率,并通过指数形 式替代简单的复利增长率,可以得出 URDG 不变的情况下城市化水平变化曲线及增速曲线, 分别如下所示。根据国务院发布的《人口发展规划 2016-2030》,我国总体的城镇化率(一般国外叫城 市化率,在我国包括县及建制镇在内,凡列入城镇建设规划且城区建设延伸到了乡镇并实现 了水电路三通的都算,居住时间超过半年的人口算常住人口)在 2030 年的控制目标是 70%。 我们根据控制目标对 2019-2030 每年末的城镇常住人口及城镇化率进行了预测,如下图所示。

尽管全国平均的常住人口城镇化率在 2018 年依然低于 60%,但超大型城市、特大城市、 部分 I型大城市人口城镇化率已经超过 80%或位于 70-80%这个区间(国家统计局数据显示, 2017 年末珠三角平均城镇化率达 84%、长三角平均城镇化率为 68%、京津冀也超过 60%), 通过城市更新盘活存量土地资源实现可持续发展已经迫在眉睫。 另外,一个城市的产业结构变迁和升级也给城市更新提供了驱动力。从国际经验看,一 个大城市的发展一般会经历工业型经济向服务型经济的升级转变、低端服务向中高端服务优 化发展、区域性中心向国际中心城市跨越的过程。我国在 2017 年以来,部分中心城市第三 产业占比已经接近甚至超过 60%,比如北京、广州、上海、杭州、西安、南京、深圳等城市。 再次,因为产业、人口、资源的集聚能带来更高的效率,中心城市会对人口有持续的吸 引力。当城市进入存量房交易为主的发展阶段后,特别是像现在又面临限售时间的限制,城 市的住房土地供应必须要通过城市更新才能保证一定的持续性,来满足民生居住问题。以广 州为例,2016-2018 年城市更新项目个数分别为 14 个、17 个和 47 个,涉及的更新面积分 别为 253.0 万方、113.2 万方和 1987.5 万方。深圳更为明显,在“深圳城市更新十三五规划 中”,2016-2020 年深圳计划通过拆除重建类城市更新供给建筑面积 4600 万方,这里面能提 供的居住建筑面积有 2340 万方,占总的居住用地建面之比为 74.3%(其他包括新供应居住 用地、征地返还居住用地对应的建筑面积)。 最后,从城市内部结构来看,各区域的配套功能和空间承载能力需要与周边的产业特征、 人口密度和土地开发强度相适应。土地的稀缺性、维持“地根及房价”的稳定也导致了土地 节约集约利用的必然性,这都需要通过推进城市更新来统筹解决。城市更新不仅提升改善了 城市面貌、丰富完善了相应的城市功能,也可以是推进区域或城际融合、产业协同嫁接、空 间格局重新塑造经济利益重新划分的重要抓手。

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