房地产行业报告：中国房地产市场空间（30页）

从供给端看，一是房地产投资高峰期已过。2015 年以来，房地产开 发投资增速从两位数高增长逐渐回归 10%左右平稳增长，若扣除土地购置 费，开发投资于 2018 年首次出现负增长。二是我国存量住房套户比在 2018 年已达 1.09，基本告别住房短缺；但住房质量仍有较大提升空间， 根据2010年全国人口普查数据，存量住房中商品房套数仅占40.7%，1999 年以前修建的住房占比高达 41.4%。从需求端看。一方面，主力置业人口数量告别高增长， 20-59 岁的 主力置业人口增速从 2008 年开始明显回落，并在 2014 年开始出现小幅 负增长。另一方面，主力置业人口中改善需求人群占比增加。35-59 岁人 口在主力置业人口中占比曾在 1995-2009 年明显提升，但彼时尚处于房 改后住房需求集中释放时期，套户比不足 1，各年龄段均存在大量首次置 业现象。而 2014 年以来， 35-59 岁人口占主力置业人口比重再次进入持 续上升通道，此时套户比已达到 1.07，表明追求居住品质的改善需求人 群占比增加。

在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“不将房地产作为短期 刺激经济的手段”的政策指引下，未来房地产市场销售将回归居民自住 需求中枢。 第一，棚改货币化安置红利逐步退出。2014 年起棚改货币化安置比 例大幅提升，我们测算，2014-2018 年棚改货币化安置共拉动商品房销售 面积 6.73 亿平，占销售面积的 9%。从 2018 年起，棚改货币化对房地产 销售的拉动作用逐步降低。一是货币化安置比例降低。棚改融资方式由 PSL 支持下的棚改专项贷款转为棚改专项债，融资规模大幅减少，货币化 安置比例随之降低。二是新开工减少。2019 年棚改新开工套数 285.3 万 套，比 2018 年实际新开工套数减少 54.5%；根据《国家新型城镇化规划 （2014-2020 年）》，到 2020 年基本完成城市棚户区改造的任务。

第二，2016 年 930 调控以来已历时 3 年，在“房住不炒”指引下， 房地产长效管理机制和住房制度改革快速推进。政策取得显著效果，市 场回归理性、商品房销售回归居民自住房需求。 2016 年 12 月中央明确定位“房子是用来住的、不是用来炒的”，开 始提出建立促进房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，房地产 调控思路逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡，从全国一盘棋向因 城施策过渡，从以商品属性为主向构建强调居住属性的住房制度过渡。 2019 年 7 月 30 日政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来 炒的定位，落实房地产长效管理机制，并首次提出“不将房地产作为短 期刺激经济的手段”。明确未来住房制度和房地产政策基调。第一，未来 住房制度将坚持住房的一个定位、探索完善市场和保障两个体系，回归 解决居民住房问题。第二，房地产政策将在长效管理机制引导下，坚持 一城一策，落实“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政府将有更大的决策 权和更丰富的工具箱，承担地方主体责任；中央则完善市场的监测预警 和考核评价机制，加强对 “三稳”不到位的地方政府监督和问责。