物业管理、房屋经纪市场研究报告：广义的社区服务提供商（34页）

我国二手房经纪市场发展不均衡，一线、强二线城市已迈入存量时代，整体渗透率 仍有提升空间。当下四大一线城市中北京、广州、深圳的二手住宅交易面积占一二 手住宅交易总面积 68%、44%、66%（广州的一二手房成交数据波动性略大，且仅 统计至 2017 年底），一线城市均已迈入以二手住宅为主的房地产市场，故而也是各 大房屋经纪公司的必争之地。紧跟一线城市，部分热点二线城市也逐步踏入存量房时代，如苏州、厦门。随着城 市开发趋于饱和，绝大部分二线城市在未来将形成以二手房为主的交易结构；低能 级城市由于尚处于快速城镇化发展阶段，因此短期内仍将以新房为主力。 由于部分二线城市与低能级城市处于以新房为主的成交结构，使得当地二手房市场 的集中度、机构渗透度较一线城市、强二线城市来的更低，头部经纪公司也更多采 用兼并区域内强势中小型经纪公司或加盟制模式来开拓业务，若采用直营模式则将 面临较大的成本压力。事实上，不成熟的市场反倒令开展经纪业务的物管公司有一 定的相对优势，一方面物管公司主要依托于在管项目来开展经纪业务；此外，前期 投入相对较小的优势带来了更低的试错成本。

根据贝壳研究院数据，我国二手房市场目前的机构渗透率约为 80%，且一线、强二 线城市的渗透率则高于能级较弱的城市。作为对标，美国的二手房市场机构渗透率 在 2016 年达到 88%。受渗透率影响，目前我国二手房市场的集中度依然较低，部 分热点二线城市其第一大经纪公司市占率仅为 10%-20% 域内中小型经纪公司为主，我们认为未来我国二手房市场的机构渗透率、集中度都 仍有较大提升空间。 2.2. 与现有的经纪公司相比优劣势，机会点 由于商品住宅总价较高且具有非标产品特性，导致二手房交易中买卖双方普遍存在 信息不对等，难以实现 C2C 模式，房屋经纪公司应运而生。 经纪业务的核心在于对于供需两端的匹配，由于信息不对等、交易品类异质性强， 因此供端，即房源的资源优先度更高于需端客户。在交易过程中，经纪公司依托自 身庞大的挂牌房源信息库与购房者需求进行匹配，降低交易过程中的摩擦力；在撮 合交易后，由中介人员帮助买卖双方完成交易的一系列手续及流程。 我们认为在整个交易流程中，挂牌房源数据库，即供端是经纪公司的核心门槛，在 这基础上延伸出的服务能力、则是经纪行业龙头有别于中小型公司的优势。当链家、 我爱我家等头部经纪公司在拓展新区域时，会先通过合作、地拓等方式来获取房源。 这个问题上，并不是先有鸡还是先有蛋的悖论，应该是明确的先有房源，再有客源。 我们尝试通过 STOW 分析模型，来拆解物业公司开展经纪业务的优劣势。 优势(S)： 1、物管公司作为线下流量入口利用大数据得到的精确用户画像：随着物管公司对 在管社区信息化、科技化程度的提升，其对于业主的画像也越发精确，通过监控画 面、水电费缴纳情况、管家等方式获取业主的动态与租售意向，带来其在房源端方 面的优势； 2、初期的成本端优势：物管公司在开展经纪业务的初期大多采用在社区内物业用 房开设租售中心的方式，人员也大多采用原有物管人员兼职，因此成端方面较专业 经纪公司有着明显优势，特别是在拓展三四线城市的下沉市场。 3、不动产全周期服务模式：传统经纪公司的核心在于交易，而物管公司除了交易 以外能够提供房屋维护、保洁、二次租售等服务； 4、业主对于优秀物管公司具备信任及黏性。