房地产行业报告：2019年中国房地产销售（28页）

一线城市二手房销售面积累计增速在 2019 年 3 月进入正增长，于 4 月达到 13% 的高点后小幅下滑，截至 7 月销售增速为 8%，较高点回落 5 个百分点；截至 7 月北京、上海、广州、深圳二手房销售面积累计同比增速分别为-5%、47%、-17%、 -5%，仅上海二手房销售面积累计同比增速仍处于正增长区间。 二线城市二手房销售面积累计增速于 2018 年 10 月进入正增长，于 2019 年的 1 月达到 24%的高点，之后震荡下行，截至 7 月销售增速为 16%，较高点回落 8 个百分点；城市间同样存在明显分化，例如 5 月份之后南宁销售增速呈现上 行的同时南京、苏州的二手房销售增速出现下滑。 二手房销售价格方面，根据 70 个大中城市二手住宅价格指数，2019 年以来一、 二、三线城市二手住宅价格环比涨幅基本维持在 0%-1%之间；其中二线城市二 手住宅价格环比增速于 3 月一度提升至 1.2%后迅速回落，在一、二线城市二手 住宅价格环比增速震荡回落的同时，三线城市环比增速呈现震荡上行；与此同 时 70 个大中城市中，二手房住宅价格指数环比上涨的城市于 3 月后逐步减少。 2019 年 8 月，4 个一线城市二手房住宅价格环比持平，其中北京下降 0.4%， 上海和广州均持平，深圳上涨 0.2%；同比下降 0.2%，是去年 6 月以来的首次 转降；31 个二线城市二手住宅销售价格环比上涨 0.2%，同比上涨 5.5%；35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨 0.8%，同比上涨 5.8%。

一线城市：伴随销售的高增，新建商品房可售面积在 2019 年初冲高后逐步回 落，截至 8 月，库存水平较 2018 年末下降 15%；据中国指数研究院数据，截 至 2019 年 8 月，北京、广州、深圳可售面积分别为 871、778、228 万平方米， 分别较 2019 年初下降 11%、11%、34%，其中深圳库存水平已接近 2018 年 8 月的低点。 二线城市：我们选取了 10 个二线城市作为样本，新建商品房可售面积在 2019 年 1 月达到高点，小幅回落后处于相对稳定的水平，截至 8 月，库存水平较 1 月末下降 5%。样本城市中，重庆库存水平持续提升，苏州库存有所下滑，武汉、 南京、西安等城市库存相对稳定。 三线城市：我们选取了 6 个二线城市作为样本，2019 年以来可售面积水平总体 平稳；样本城市中分化较为明显，昆山、烟台等城市库存明显走低，而岳阳、 芜湖、湖州等城市库存水平持续提升。 图 36：一线城市库存水平 图 37：一线代表城市库。

据中原重点监测的 19 城去化率数据，2019 年初去化水平达近 3 年低位，最低 单周去化率为 44%；之后去化率震荡向上，4 月份后去化率中枢基本稳定在 65% 左右。 分城市观察： 一线城市：2019 年 4 月后，出清周期明显缩短；2019 年 8 月出清周期约 10 个月，较 4 月的 14 个月缩短 4 个月；其中北京、深圳的出清周期缩短的较为 明显，截至 2019 年 8 月，北京、深圳的出清周期分别为 13 个月、7 个月，分 别较今年的高点缩短 5 个月、7 个月。 二线城市：我们选取了8个二线城市作为样本，平均出清周期的高点出现在2019 年 6 月，约 10 个月；截至 8 月平均出清周期为 9 个月，较高点小幅缩短。城 市间出清周期长短差异较大，截至 2019 年 8 月，南京、武汉、重庆等城市出 清周期分别为 5.9 个月、5 个月、5 个月，而厦门、天津、成都等城市出清周期 分别高达 18.4 个月、17.4 个月、12.4 个月。 三线城市：我们选取了5个三线城市作为样本，平均出清周期的高点出现在 2019 年 4 月为 13 个月，8 月平均出清周期回落至 10.3 个月。目前，5 个样本城市 中，有 4 个城市的出清周期出现缩短态势，其中湖州、常熟、芜湖 8 月的出清 周期分别较今年的高点回落 12 个月、6 个月、2 个月，而昆山出清周期延长至 10.2 个月。