旧房改造研究报告：建材受益（31页）

旧改项目流程简单分为两种情况和三个阶段，两种情况为一般情况和特殊情况， 三个阶段分别为：1、评估测算；2、结合实际需求，形成方案；3、实施、调整。 第一阶段:评估测算，即首先按照国家现行标准对居住区公共区域、房屋建筑 本体进行分析评估，形成诊断评估报告； 第二阶段：结合实际需求，形成方案，即结合老旧小区改造目标以及居民利 益与居住意愿，在公众参与和专家论证的情况下，形成改造技术方案、改造 施工方案与补偿方案； 第三阶段：实施、调整，即对老旧小区实施改造，特殊情况需在一般情况的 基础上，对改造技术方案进行调整或改变，经专家审定后进行公示，在公示 期满且无异议后对老旧小区实施改造。

由于旧改大部分资金来自于财政，改造时需要到相应的政府部门申请立项，因此 需从政府项目流程运行的角度出发，去解析旧改所需建材进入的时点及具体方式。 从政府项目流程运行来看，旧改项目主要分为四个阶段，分别是项目申报立项、 投资预算、实施与监管、项目结算阶段，其中实施与监管阶段是建材企业通过政 府招标方式正式入场的阶段。  第一阶段:项目申报立项，即项目建设单位组织抗震检测鉴定，编制旧改建议 书或可行性研究报告，申报旧改项目并经主管部门审批立项。此阶段将确认 使用建材的类型，如房屋结构是否需要加固、水管是否老化需要更换等； 第二阶段：投资预算，即制定和审批项目设计与投资计划，编制资金计划并 下达投资预算等。此阶段将确定各类建材的使用量及使用额度； 第三阶段：实施与监管，即项目建设单位在相关部门监管和许可的情况下， 组织工程招标投标和综合整治施工等，主要包括政府直接招标和委托其他机构进行招标，如委托项目管理公司、招标咨询公司等。此阶段将确定旧改项 目所涉及建材的提供企业； 第四阶段：项目结算，即编报和审批竣工财务决算。此阶段建材企业将收到 所售材料的尾款。

目前，老旧小区项目工程招标主要分为：政府直接招标和政府委托机构招标。 政府直接招标，根据我国《政府采购法》，主要包括：公开招标、邀请招标、 竞争性谈判、单一来源采购、询价和国务院政府采购监督管理部门认定的其 他采购方式。目前，公开招标作为政府采购的主要采购方式。  政府委托招标，即招标人委托招标代理机构，在招标代理权限范围内，以招 标人的名义组织招标工作。政府委托招标同样包括公开招标、邀请招标、竞 争性谈判、单一来源采购、询价等其他方式。而其中公开招标依旧是主要采 购方式。 由于老旧小区改造为地方性项目，建材企业更多是依靠其当地的工程渠道经销商 去进入政府的采购系统，因此拥有成熟工程渠道的建材龙头更能在旧改招标中受 益。

以塑料管道为例，塑料管道市政及燃气工程的旧改，终端客户主要是自来水公司、 水务公司、燃气公司等单位，因此需要经销商有较强的人脉关系，目前一线的工 程塑料管道龙头基本瓜分了区域内最好的经销商资源，渠道优势凸出。 同时，旧改涉及范围较广，遍布于全国各地，因而具有全国性工程渠道布局的龙 头更能享受旧改红利。截止 18 年底，龙头联塑拥有 2193 家一级经销商，遍布于 全国各地各省市；永高则拥有 2000 多家独立一级经销商，覆盖国内 28 个省市和 地区，特别在华东经济发达的省市公司有着更为密集的布局。成熟的工程渠道， 全面的经销商布局，将助推工程龙头业绩进一步提高。