房产税研究报告：房地产税征收的国际经验（22页）

从实际税率看，国际上房地产税实际税率往往不高。主要因为：第 一，房地产税作为地方政府财源，需要收支匹配；第二，作为向个人财 产征收的直接税，税收痛苦感强烈，民众对房地产税率非常敏感，税率 过高会引发抗税；作为向住房征收的税种，需要综合考虑民众税收负担 能力、防止中低收入群体因房地产税住无所居。以 19 个样本 OECD 国家 为例，2015 年房地产税实际税率约 0.1%-1.4%，平均房地产税实际税率 仅 0.54%。房地产税税收优惠主要有针对纳税人的优惠和针对课税对象的优惠 两种，前者主要体现在对低收入群体、残疾人或退休人群等特殊群体的 税收照顾，后者主要是对公共用途、非营利性或自住房地产的优惠。税收优惠主要采取减免税、设置起征点、税额抵扣、延迟纳税等方式，通 常一个经济体会同时采用多种优惠方式。

美国居民为自住住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所 得税时从应税收入中扣除，租赁房、商业营用房、境外房产等则不予扣 除。最多扣除 1 万美元，若已婚人士单独申报则最多 5 千美元。2010 年 以来，自住住房房地产税扣除占联邦住房税式支出比重在 12%左右。

德国首套自住房不收房产税，只有在使用第二套及以上住房时缴纳 二套住房税，二套住房税是否征收，取决于房屋使用目的和使用者收入 情况。通常情况下，居民由于工作调动等原因而必须使用第二套住房， 或是二套住房使用者无收入，则可免税。二套住房税的立法权归属地方 政府，地方政府一般又将立法权交给乡镇，因此各地区具体细则会有不 同。例如，联邦基本法法院规定，使用与第一套住房注册地相同的第二 套房屋，在无适当理由的情形下，需缴纳二套住房税；莱茵兰-普法尔茨 州高级行政法院规定学生免征二套住房税，对于因工作原因住所在另一 地点的已婚夫妇，也予以免征；公共或非营利组织为治疗或教育目的提 供的住房免征税；二套房屋房主不满 16 岁，予以免税。对于公共用途的 土地予以免征土地税，用地对象主要包括政府、军队、宗教、非盈利机 构、医院、学校、学生宿舍、政府拥有的科研机构、公园、墓地、公路、 铁路等。

英国市政税计算按照一个房屋有两名成年人为标准。若房屋中只有 一名成年人，则市政税税额减少 25%，若均为未成年人则减少 50%，若均 为全日制学生则可免缴。对于残疾人士，政府也会给予适当税收减免。 此外，居民带家具的第二套房或度假用房可获最高 50%的市政税减免，但 对于空置两年及以上的房屋，地方政府可加征最高 50%的额外市政税，以 避免房屋过度空置。此外，针对武装部队宿舍、破产人员留下的空置住 房、慈善机构拥有的空置住房等情况均有相应减免。 中国香港常年宽减差饷，但额度不高。如 2019 年 4 月至 2020 年 3 月，规定每个应缴差饷物业的宽减额为每季 1500 港元。但香港房屋月租 金普遍在 4000 港元以上，差饷宽减力度有限。对于政府物业、领事馆、 军事用地、坟场及火葬场，以及若干新界乡村式屋宇，可免征差饷。香 港部分原住居民可免缴土地年租。

香港原居村民或其父系合法继承人（或 祖、堂），如果从 1984 年 6 月 30 日以前起一直拥有旧批地段、乡村屋地、 小型屋宇或其他乡郊土地，或于该日期后获批小型屋宇或迁置屋宇，可 免交新地租。 日本固定资产税和都市计划税设置免征额。对于评价额小于 30 万日 元的土地和 20 万日元的房屋，免征固定资产税和都市计划税。住宅用地 税收减额力度大。针对住宅用地，200 平米以下的小规模住宅用地，固定 资产税和都市计划税的实际税基分别为评价额的 1/6 和 1/3；超过 200 平 以上的土地面积，固定资产税和都市计划税的实际税基分别为评价额的 1/3 和 2/3。固定资产税采取新建和翻新住宅减额政策。1964 年创设新建 住宅固定资产税减额政策，依据新建住宅质量、是否是高层防火住宅等 条件，给予 3-7 年的固定资产税额减半鼓励政策；对于翻新住宅，达到 抗震标准或通过安全检验的，享有 1-2 年固定资产税减半优待政策；拥 有无障碍设施或达到节能标准的翻新住宅，可减免 1/3 固定资产税。