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房地产行业融资报告:行业资金链面临考验(59页)

行业报告下载 2019-09-13 21 管理员

房企信用债在 2014 年之前受到政策的严格控制,发行规模较低。 2014 年之前政策对于房企信用债发行的监管总体上趋严,证监会、发 改委等部门陆续出台相关政策通知严格限定债券募集资金用途,并突 出保障性住房融资在企业发债用途的优先级。受此影响,2014 年之前 前信用债融资每年的余额不超过 1500 亿元。 2014-2016 年,房企信用债发行迎来爆发式增长。2015 年全年共 发行信用债 6093 亿,同比增长 251.1%,2016 年全年发债 10293 亿元, 创下历史新高。这一现象的出现源于行业宏观融资环境的宽松,证监 会和银监会均在这段时期出台政策鼓励扩大债券发行主体范围,丰富 发行方式,简化发行审核流程。 2016 下半年-2017 年,行业发债融资政策开始收紧。宏观层面上,2016 年末“房住不炒”基调的提出,2017 年《中国银监会关于银行 业风险防控工作的指导意见》的发布对房企融资起到了一定程度的限 制。在信用债融资政策层面,2016 年 9 月-2016 年 11 月,沪深交易所、 银监会、发改委陆续出台了一系列的政策通过提高实施公司债发分类 监管和加强信息披露,严格限制企业债用于商业性地产融资等举措来 收紧企业债券融资渠道。这使得房企信用债发债规模在 2017 年出现 断崖式下滑,全年发债 3634 亿,同比下降 64%,这主要归结于公司 债和企业债发行规模的大幅下滑,两者发行规模分别同比下降 90.3% 和 66.9%,其他债种则保持了发行规模的正向增长。 2018-2019 年上半年,国内其他融资渠道受到严格监管,国内债 券发行规模出现回升,2021 年将迎来偿债高峰。2018 年信用债发行 规模达到 6733 亿元,同比增长 85.3%,2019 年上半年发行规模为 3538 亿元,同比 2018 年上半年增长 30.8%,主要因为其他融资渠道受限 严重。2015 年-2016 年房企大规模发行债券,票面期限主要集中在 3-5 年,其占比合计达到 73%,这也意味着 2019-2021 年期间,房企将迎 来密集偿债期,2019 年到期偿还量为 4147.85 亿元,2020 年为 3825.33 亿元,2021 年将会达到 6364.19 亿元的新高。

需要注意的是,近两年房企直接融资渠道政策明显偏向优质企 业,2018 年 12 月 8 日发改委发布《关于支持优质企业直接融资的通 知》,按照通知内容优质企业包含满足以下条件的房企:1)主体评级达 到 AAA 级;2)资产总额大于 1500 亿元;3)营业收入大于 300 亿元;4) 资产负债率不高于 85%。着意味着信用等级高,自身经营状况良好的 大型房企相对于中小型房企获取了更为宽松的债券融资环境,我们根 据 wind 数据统计了 AAA 类信用评级主体、AA+类主体 AA 类主体以 及房地产行业所有信用评级主体(除了上述三类主体还有少数 A 类、 B 类、C 类信用评级主体)数量结构以及近几年信用债发行规模和成 本的变化。在 105 家上市房企中,AAA 类房企占 29.5%,AAA、AA+、 AA 三类房企合计占比 88.6%,这也意味着余下 11.4%的房企发债难度 大。 从发债规模上看,2018 年 AAA 类主体无论是发债规模还是同比 增速均明显高于其他两类主体。特别在 2018 年以后,AAA 类主体发 债规模相当于 AA 类和 AA+类主体的发债规模的总和,这进一步说明 在融资收紧的情况下,获得政策以及市场认可的 AAA 类主体更加占 据债券融资主动权。从成本上来看(均采用三年期债券),2014 年之 后 AAA 类主体和其他两类主体的发债利率差持续走阔,并在随后几 年里始终保持着 1%-1.5%的利率差。这可以确保 AAA 类主体以较低 成本发债,从而减少有息负债率水平,冲抵融资收紧带来的资金压力, 在市场侧普遍判断房地产信用风险走高的情况下,较低信用评级房企 债券融资将面临着高昂的成本甚至于有债无市的局面。

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