物业行业报告：永升生活服务专题（26页）

永升生活服务是一家在中国享有良好声誉并快速成长的物业管理服务商。集团坚 持“用心构筑美好生活”的理念，致力于为广大客服提供综合全面的物业管理服务， 打造高端服务品牌。 永升生活服务的业务线主要分为物业管理服务、对非业主的增值 服务和社区增值服务。永升生活服务的历史可追溯到 2002 年。按照地域角度划分：截止 2018 年底，永升生活服务的服务项目覆盖全国 43 个城市。 针对在管建筑面积而言，其中 2786.5 万平方米（占比 69.25%）来自东部地区，有 411.8 万 平方米（占比 10.23%）来自北部地区，有 483.1 万平方米（占比 12.01%）来自中南地区， 有 249.5 万平方米（占比 6.20%）来自西部地区，有 93 万平方米（占比 2.31%）来自东北 地区。 成立 17 年以来，永升生活服务秉承“用心构筑美好生活”的企业文化，坚守“待客 至诚、尊重信任、平等开放、追求卓越”的核心价值观，同时重视科学技术、互联网技术 对物业服务的提升，提升自身品牌知名度，为客户提供优质便携的服务。凭借“用构美好 生活”的企业文化和快速成长的经营业绩，永升生活服务获得了许多荣誉奖项。

永升生活服务的物业管理服务主要针对业主、住户和物业开发商，包括清洁、安保、 园林及保修服务。（i）清洁：向住宅和非住宅的公共区域提供清洁已经衍生的维修服务， 服务地域包括公共区域的楼梯、走廊、花园和地下室等。主要通过分包进行，有利于控制 人力成本；（ii）安保：为确保客户的安全和所管辖区域的良好秩序，永升生活服务提供交 通管理、停车管理、巡逻、视频监控、出入管制和消防安全等安保业务，主要通过分包和 利用现代信息技术提供安保服务；（iii）园林：为了给客户提供优美健康的物业环境，通过 分包商提供植被修建、施肥等园林服务；（iv）维修和保修：为了确保公共区域的秩序和基 本设施的正常运行，提供对排水系统、供电系统、电梯系统等的保修，这些服务通过永升 生活集团的雇佣员工或者分包商提供。

物业服务管理费主要按照包干制收取，少部分按照酬金制收取。（i）包干制：按照合 同，就透过员工和分包商提供的物管服务收取固定的费用，按照特定的频率进行支付，具 体的金额与在管建筑面积有关；包干制的优点在于精简决策程序和简化成本结构，利于提 高盈利。（ii）酬金制：按照合同，在预收的物业管理收入中按一定比例或数额收取服务费， 其余的部分用于其他项目；酬金制的优点在于客户可以更加清晰地监控服务质量。 物管费收取制度按照在管建筑面积划分：截止 2018 年底，永升生活服务在管建筑面 积为 4024 万平方米，其中按包干制收取的部分为 3582.7 万平方米（占比 89.04%），按酬 金制收取的部分为10.96%。从2015-2017年，按包干制收费的在管面积占比分别为96.67%、 97.62%、97.23%，按酬金制收费的在管面积分别为 3.33%、2.38%、2.77%。