房地产行业报告：A股地产板块的择时框架研究（50页）

进入四季度，房地产进一步回归理性，调控未来有逐步放松的必要和可能。事 实上，2018 年 9 月下旬，政策改善的信号已经出现，包括：①2018 年 10 月-2019 年 4 月，央行 3 次降准累计 2 个基点；②国庆前后，厦门、杭州等地落户政策 相继放宽；③据新华网 2018 年 10 月报道，北京共有 6 个非限价纯商品住宅获 得预售证，其中包括 4 个报价超过 10 万元/平方米的项目，限价天花板突破。 广州增城区、南沙区、花都区房屋销售价格将按照真实价格备案，限价政策放 松；④据《21 世纪经济报道》及《券商中国》2018 年 10 月获悉，北京、广州、 杭州、佛山、深圳等房地产热门城市出现部分银行下调房贷利率的现象，且房 贷审批有所加快；⑤2018 年 10 月 24 日，新华网对话清华大学房地产研究所所 长刘洪玉教授，为房地产正名，强调房地产业对国家进步的贡献有目共睹且无 法替代，……。 梳理导致 2019 年 4 月至今 A 股地产板块大跌的扰动因素 2019 年 4 月以来，我国经济仍在找底，除了地产行业数据以外，宏观数据回落 及其他行业数据走弱亦能反映我国经济仍未企稳走强。根据统计局数据，固定 资产完成额累计同比增速在 2019 年 2 月冲高后持续回落，私营工业企业利润 总额累计同比增速及私营企业工业增加值累计同比增速亦在一季度末回落，而 如汽车、零售等行业的数据则在不断走弱。

当 2019 年一季度以来部分热点城市楼市出现过热征兆时，政策已出现微妙变 化，进入六月份以来，政策趋严信号明显： 一、4 月 10 日，合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发 布紧急通知，打击炒房，严禁哄抬房价、捂盘惜售等行为； 二、4 月 16 日，财政部发布《关于下达 2019 年中央财政城镇保障性安居工程 专项资金预算的通知》，2019 年 37 个省市棚改套数共计 285.29 万套，较 2018 年计划改造套数减少近 51%。 三、4 月 18 日，长沙下发了《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的 通知》，自 2019 年 4 月 22 日起，在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善 性住房的契税优惠政策，即对个人购买家庭第二套改善性住房，按 4%的税率征 收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二 套住房； 四、据新华社 4 月 19 日消息，近期住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心 对 2019 年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研，按照稳妥实施房地 产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住房和城乡建 设部对 2019 年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示； 五、4 月 19 日中共中央政治局召开会议，重申坚持房子是用来住的、不是用来 炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制； 六、辽宁丹东市政府办公室印发《关于进一步做好房地产市场稳定工作的通知》， 从 4 月 27 日起，对非本地户籍家庭购买新建商品住房实行限购政策，在市区范 围内允许购买 1 套新建商品住房，对于本地和非本地户籍家庭，需在市区内购 买住房，自网签购房合同备案满 5 年，并取得不动产权证书后方可上市交易， 市区范围内的新建商品住房申报预售价格备案，备案价格不得高于周边同质可 比房屋的当期网签销售均价，对于在售商品住房的销售价格，同一楼盘商品住 房销售价格每月环比涨幅不得超过 0.6%； 七、4 月 28 日，深圳市住房公积金管理中心发布《深圳市住房公积金提取管理 规定》，主要调整租房提取额度将差异化安排，限制交易类型，以及共有产权类 住房将可申请公积金贷款等； 八、5 月 6 日，国家发展改革委召开专题新闻发布会，国家发改委规划司司长 陈亚军在新闻发布会上指出，放宽落户不等于放松对房地产的调控。