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地产融资研究报告:地产投资与资金来源对信托依赖度简要测算(28页)

行业报告下载 2019-09-02 24 管理员

2019年一季度以来,房地产领域融资乱象频出,多种非标资金违规流入房地产。部分金融机构将 表内外资金直接或变相用于土地出让金融资,有的则在未严格审查房地产开发企业资质的情况下 、违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;同时,存在资金通过影子银行渠道违规流入 房地产市场,并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发的现象。 2019年5月,银保监会出台23号文,整治融资乱象,对信托公司向“四证”不全、开发商或其控 股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东 借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资进行限制。23 号文的出台进一步规范了信托公司房地产业务的模式,严格限制了信托通过“明股实债”的模式 参与前端融资。 2019年7月,银保监会对多家公司进行窗口指导,要求控制地产信托的业务规模,如要求“三季 末地产信托业务规模不得超过二季末”等,地产信托融资进一步收紧。 根据23号文和窗口指导的要求,一方面地产信托不得用于拿地,另一方面地产信托三季度余额不 得超过二季度余额。本报告将通过测算2019年预计新增地产信托规模,估计信托新政对地产投资增 速的影响;并通过测算存量口径、新增口径的地产信托规模占有息融资、资金来源的比例,判断信 托新政对房企融资影响的程度。

存量口径上,地产信托融资余额占有息融资余额的比例,反映了总体上房企对信 托融资的依赖度;增量口径上,2019年上半年新增地产信托规模占新增有息融资、资金来源的比例 ,反映短期内房企对信托融资的依赖度;也反映了当地产信托融资被一刀切地全 部停止时,房企融资所受影响;此外,银保监会23号文和窗口指导导致的少增地产信托规模占新增有息融资、资 金来源的比例,反映这两项信托新政对房企融资产生的边际影响。

从房企资金来源来说,房企资金来源绝大部分来源于销售回款,有息融资仅占较小比例,而其中 信托融资所占比例更小。即便地产信托被一刀切全部停止,也只影响房企资金来源的7%,有息融 资的16%;而如果只按照现在监管的余额规模控制和禁止参与前融要求的话,实际影响将更小。 • 从对地产投资增速来看,信托新政或将导致全年地产投资增速下降约2.35个百分点。

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