物业管理行业报告：城镇化、消费升级、渗透率提升多重驱动（38页）

伴随人力成本上升带来的利润承压，外包及智能化投入重要性凸显。尽 管物业管理为劳动密集型行业，但服务提供不挂钩具体用工人数的特性使得 企业在人员切换上具备更高灵活性，2018年百强企业清洁、绿化、设备维修 养护、秩序维护项目外包比例达60.4%、43.3%、37%、24.9%。 智能化投入在减轻人工压力的同时，亦能帮助提高服务质量与效率。随 着物业管理行业数字化、信息化、智能化等技术的推广及应用，百强企业进 一步加速与移动互联、大数据、人工智能等新技术融合的广度与深度，2017 年智能化投入均值716.2万元，同比增长50%。 百强企业人均产值、净利润稳步提升，营业成本率持续下降。

彩生活于2002年开始提供物业管理服务，经过分拆、重组，2011年正式 注册成立彩生活集团，2014年港股上市，成为国内物业服务第一股。截止 2018年末彩生活为2709个社区提供服务，实现合约面积5.5亿平（其中在管面 积3.6亿平）；与95家企业达成战略联盟，实现合作及联盟面积5.7亿平（其中 联盟面积2.5亿平）。 业务构成：物业管理服务、增值服务、工程服务，2018年营收占比分别 为84.8%、11.3%、3.9%；其中增值服务包括提供网上推广服务、提供销售及 租赁协助服务及其他服务。

碧桂园服务于1992年开始提供物业管理服务，2018年1月由碧桂园物业管 理板块分拆独立，同年6月于香港联交所上市；截止2018年末，合同管理面积 5.1亿平，其中在管面积1.8亿平，管理项目840个，管理范围覆盖国内31个省、 市、自治区，超280个城市，以及海外马来西亚，服务业主超140万人。根据 中国指数研究院统计排名，公司连续3年蝉联中国物业服务百强企业第三名。 三条业务主线：物业管理服务、社区增值服务（针对业主的增值服务）、 非业主增值服务，2018年营收占比74%、9%、17%。 受益于成本管控、大盘凸显规模效应等（2018年在管面积25万平以上项 目200个，占比23.8%），公司毛利率优势较为明显，2018年达37.7%。

绿城服务成立于1998年，其母公司绿城中国致力于高端住宅开发，受此 影响，公司在成立之初即主要服务于高端住宅客户，多年以来在服务品质方 面具备领先优势。公司专注中高端、追求品质、拒绝低质收并购、依赖内生 增长的战略选择决定其稳健的增长，2013-2018年营收年复合增速32%、归母 净利润年复合增速42%。 业务构成：物业服务、咨询服务（针对非业主的增值服务）、园区服务 （针对业主的增值服务）。 由于目标客群主要为高端物业业主，出于提升服务品质、业主满意度及 品牌信任度等，公司发展增值服务意愿强烈。2018年园区服务收入13.1亿元、 同比增45.5%，毛利润3.3亿元、同比增10.8%，且相比其他企业内容更丰富。