物业管理行业报告：社区养护市场化（20页）

住宅专项维修资金存在的本意是透过续缴维持小区可持续运转，但究竟哪些义务应该 由维修资金承担，哪些应该是开发企业承担，并不十分清晰；续缴的公平性存在疑问，因 为住房在不同历史阶段业主不同，某一阶段业主可能享受了维修资金的好处却没有承担任 何义务。目前，维修资金的提取率极低，各地往往在 10%以内。提取率低的关键是审批手续、程序过于繁琐，而且需要业主群体决策，往往提取周期高于一年。维修资金的监管方 也没有太多动力允许业主大量使用这一资金。

越是老旧小区，问题越是突出。越老旧的小区，维修基金越少（因为首期住宅专项维 修资金与当时工程造价相关），无法满足实际维修需求。从 1995 年至今，各个大城市的建 筑工程造价均有上涨。但是从使用维度看，反而是越旧小区的使用需求越强烈，维护成本 越高。

地方财政持续贴补老旧小区养护，存在一定的公平性问题。究竟哪些小区更需要资金 的投入？而且，我们也不能指望小区养护的责任完全由财政来背，毕竟由于养护而产生的 物业保值增值，正在由小区全体业主享受。且财政更适应扮演托底的角色，即维持基本生 活的需要和居住的安全。小区养护存在一些高端需求（例如高档小区更换高质量的进口草 坪）——这些需求不可能指望财政来满足。

目前，绝大多数小区的物业费仍然在很低的水平。平均来看，即使在大城市，还有 20% 以上的存量小区没有物业管理公司覆盖，有超过一半的小区，物业管理费低于 2 元/月/平 方米。考虑到小区本身存在较大的日常运营服务需求（如安防、停车管理），很难想象以 较低的物业费，可以持续支撑小区设备的养护和维修。

更麻烦的是结构性问题。今天市场物业费较高的小区，往往是新交付的小区，而这些 小区恰恰设备维修等资金需求最少。相反，最急需维修设备的小区，往往物业费又最低。 小区消防等设备得不到充足的维修资金，进一步缩短了小区的使用寿命，真正负责任的品 牌物业公司也不敢承接这些小区。 开发企业有保修的义务，但法律规定的保修期限并不长。很多发展商为了新房销售， 自愿为老小区贴补。但新房销售终究有萎缩的那天，而开发企业需要贴补的项目却越来越 多，这种贴补是不可持续的。