物管公司利润率研究报告（20页）

彩生活历年的物业管理业务毛利率波动幅度较大，主要的原因就在于其管理项目中同时存在酬金制 和包干制两种模式，当其中一种收费模式对应的收入出现大幅变动时，就会影响其当年的毛利率。 彩生活物管业务毛利率的首次突变发生于 2014 年，当年酬金制计的物业管理费收入同比增长 88%， 造成当年毛利率上升了 22 个百分点至 80.4%。2015 年由于前期收购的开元国际物业项目开始并 表，按包干制计的管理面积由 2014 年的约 30 万方大幅增加至 2120 万方，按包干制计的物业服 务费收入也由 2014 年的 0.3 亿元大幅增长 855%至 2015 年的 2.9 亿元，造成同年物业管理业务 的毛利率也随之大幅滑落至 46.8%，较 2014 年下降了 34 个百分点。同样的情况再次发生于 2018 年，由于收购的万象美项目开始并表，按包干制计的物业服务费收入同比增长 186%，当年的毛利 率再次下降 9 个百分点至 26.1%。由此可以发现，不同的收费模式会给物业公司的毛利率造成较 大的影响。

物业公司的增值服务主要包含两大类：非业主方增值服务和社区增值服务。非业主方增值服务主要 的服务对象是开发商，内容包含项目前期营销、售楼处的物业服务、配合交房工作等。社区增值服 务的服务对象是在管项目的业主，内容包括二手楼的中介服务、车位销售、线上商品销售、楼宇广 告等等，百花齐放，此处篇幅有限不一一展开。

 增值服务利润率远高于基础物业服务。增值服务不同于普通物管服务，在一定程度上可以摆脱人力 的桎梏，因此无论是对业主还是非业主方的增值服务，其利润率会普遍高于基础物管服务。我们选 取了 4 家典型的上市物业公司（碧桂园服务、雅生活服务、永升生活服务和南都物业），增值服 务的毛利率范围为 42%-67%，而其基础物管毛利率范围仅为 19%-32%。

增值服务中，社区增值服务的毛利率又高于非业主增值服务。以碧桂园服务、雅生活服务和永升生 活服务为例可以发现，其社区增值服务的毛利率分别为 66%/51%/63%，高于非业主方增值服务 48%/48%/22%的毛利率。原因在于社区增值服务对于人力的依赖程度更低，因此往往拥有更高的 毛利率水平。