房地产行业研究报告：房企信用进一步分化（34页）

2018 年，龙头房企在一二三线城市的拿地布局均显著缩量，其中一线城市下降幅度最大，二三线城市下降幅度相同。大型房企一线城市拿地下降，占比由2017 年的 45.55%下降至 25.10%；而二三线城市的拿地布局增加，尤其是三线城市拿地占比由 2017 年的 24.19%上涨至 2018 年的 69.45%。区域型房企在一二线城市的拿地均有收缩，三线城市拿地占比提升。一线城市房地产市场趋于饱和，同时 2018 年一线城市土地供应较少，导致各类房企在一线城市的拿地布局较少，大型房企加快二三线城市的拿地布局，二三线城市的发展空间较大。区域型房企在一二线城市的拿地布局均有收缩，而主攻三线城市，一方面样本房企主要布局在热点城市群，其三线乃至四线城市的需求有所支撑，同时区域型房企在一二线布局中显然无法与龙头和大型房企相竞争，只能转向三线市场。从拿地的平均溢价率来看，龙头房企和大型房企仍然具有成本优势。

2018 年房地产市场销售回暖，销售面积较 2017 年有明显提高。销售面积方面，龙头房企三年平均销售面积为 6000 万平米，基本为大型房企的三倍，区域型房企的十倍，三类房企的 2018 年销售面积均有所提高。销售均价方面，三类房企2018 年的销售均价也有所提高，其中区域型房企的销售均价提高较多。龙头房企和大型房企布局广泛且下沉三四线城市，区域型房企一二线城市项目占比较大所以区域型房企的销售均价最高，同时 2018 年一线城市销售回暖，使区域型房企的销售均价涨幅最大。

2018 年房地产销量回升带动销售额同步上涨，龙头房企的头部效应最为明显。其中龙头房企在一线城市的销售额占比与 2017 年持平，二三线城市的销售额增长是总销售额增长的主要贡献来源。大型房企和区域型房企的一二三线城市销售额均较 2017 年有显著提高，大型房企二线和三线城市销售额占比不断提升；区域型房企主要依靠二线城市和一线城市的销售作为拉动。

2018 年，房地产行业通过发行债券融资 6658.69 亿元，同比增长 83.43%，净融资额 2085.07 亿元，同比增长 14.50%；2019 年一季度，房企债券的总发行量和净融资同比和环比下降。2018 年，房地产调控在“房住不炒”的总基调下，更多倾向于结构化和精细化的微调，债券融资市场整体稳定。分评级来看，2018年至今 AAA 房企净融资额同比有所改善，AA+和 AA 房企情况仍不乐观，AA 房企债券净融资额在2018年三季度跌为负值，随后在2019年迎来改善，但净融资情况仍不乐观。房企集中度不断提升，市场的风险偏好也相对谨慎。我们预计低评级房企的债券融资仍将延续收紧的态势。