物流地产行业研究报告：“零售 第三方物流 高端制造”多重驱动，高端物流仓储发展将提速（36页）

受益计算机技术与信息技术普及，过去十年来我国电商行业实现飞速发展。2018年，我国实物商品网上零售额达7.02万亿 元，同比增长25%，CAGR 2015-2018超过25%，实物商品网上零售额占社零总额比重稳步提升，2018年达18%，较2015年提 升7个百分点。 电商的成长和渗透过程对物流配套设施的要求也逐步提高，高效及时的供应链配送需要现代物流设施的支持，因此其在仓 储领域也通过自建、租赁和按需定制的方式进行扩张。 从网络购物模式上看，B2C模式占比持续提升，截至2017年底达61.7%。而标准化、规模化、自营化的B2C平台愈加注重 供应链的效率、稳定性和客户体验，对高端仓储需求旺盛。

总体来看，我国物流地产行业供给结构性问题较为突出，大量低端仓库长期闲置与高端仓储供不应求的局面长期存在。一 方面，虽然我国已存在大量的工矿仓储用地与仓库面积，但多数仍是低端的简易仓库，在选址、建设标准和管理运营上与现代 高端仓储设施存在明显差距。 另一方面，与其他国家对比来看，虽然我国物流地产存量（约9.55亿平米）已处于领先地位，但是优质物流设施占存量物 流设施比重仍较低（约5%）。伴随近年来电商以及高端制造业的发展，国内对优质物流设施的需求不断提升，优质物流设施的 供给缺口不断扩大，未来高标仓储设施市场空间广阔。

从开发流程看，物流地产较商住类项目在土地获取与盈利方面有其自身特点。首先，物流地产项目用地为仓储用地，由于 地价便宜，供应十分有限，如何获取土地十分关键。 其次，物流地产收入来自五个方面，出租业务（基础）、服务管理业务、项目投资业务、土地增值及其他收益。其中，服 务管理业务包括信息提供、培训、FA融资咨询等等。由于不同类型的物流客户对仓储条件要求不尽相同，因此参与物流地产项 目的开发商需深入物流产业链条，形成较强的运营能力，与客户达成紧密合作，才能形成竞争力。 再次，物流地产项目金融属性较强，由于其回报周期长，多数开发商会通过私募基金、资产证券化、Reits等方式加快资金 流转速度，提高资金利用效率。

1）PE模式：该模式下，公司与外部资金设立合资子公司或开发基金进行项目开发，以减少自有资金的占用，把握更多的 设施开发机会，以实现迅速的战略布局。项目完工后，物业开发部门将项目移交给运营部门管理，运营部门通过进一步的招租 和服务完善，使项目达到稳定运营状态。此后，基金管理部门负责将达到稳定运营状态的成熟物业置入旗下物流地产基金。该 项目的盈利主要来自上市或REITS后获取投资价差，因此企业更加注重自持物业的开发变现速度和项目资产升值能力。 

2）自持物业模式：该模式是指物流地产商以自有资金或借款购置物业，在业务流程中，物业产权不发生变动，始终由物 流地产商所持有。自持模式可以获取全周期的运营利润回报，但造成较高的资金沉淀成本，降低ROE水平，适合有长期廉价资 金支持的企业，参与者多为国企及保险背景开发商。与PE模式相比，自持模式的企业更致力于提供专业、稳定的物流园区管理 服务，有利于沿产业链发展增值业务，拓展利润来源。