商业不动产资本化公募REITs研究报告：寻找中国版公募REITs的“价格锚”（32页）

国内商业不动产大宗交易保持活跃 戴德梁行发布的大中华资本市场报告显示，虽然在过去的 2018 年中国内地投资市场受到去杠杆及资管新规等信贷紧缩政 策的影响，但商业不动产市场的交易仍然保持活跃，2018 年中 国内地商业不动产大宗交易额达 2,960 亿元人民币（约合 438 亿 美元），交易金额创下历史新高，较 2017 年上升 9.5%。同时 在 2018 年间有诸多一线城市地标性物业成功交易，获得市场瞩 目。强劲的投资需求延续至 2019 年，根据戴德梁行统计数据显示， 2019 年一季度中国内地商业不动产大宗交易额高达 810 亿人民 币（约合 120 亿美元），较去年同期上涨 14.6%。 北京、上海、广州、深圳四个一线城市依然是投资人最为看 重的投资目的地，2018 年大宗交易额合计占市场总额的 75%。 其中上海 2018 全年商业不动产总交易额达到 1,172 亿元人民币， 与 2017 年基本持平，连续 3 年交易额超过 1,000 亿大关，牢牢 占据内地交易最活跃城市称号。北京的大宗交易市场也十分活跃， 2018 年全年交易金额同比上涨 26%，达人民币 560 亿元，其中 第四季度高达人民币 350 亿元。2019 年第一季度，一线城市投资交易继续保持上一年火热形势，其中北京一季度交易额同比增 长 241%，上海同比增长 88.8%，广州同比增长 28.3%，深圳同 比增长 163%。相比之下，二三线城市交易额有所回落。

2018 年外资机构投资总额达 960 亿人民币（约合 142 亿美 金），占总交易额的 32%。在地域选择上，外资机构尤为偏好一 线城市，占其在中国内地投资总额约 99%，达 946 亿人民币（约 合 139 亿美元），投资金额较 2017 增长一倍多。外资同时也占 到一线城市总投资额（内资和外资）的 45%，明显高于 2017 年25% 的份额。2018 年外资机构在上海商业不动产市场投资了共 计 715 亿元人民币，同比增长 78%，代表性项目包括新加坡政 府投资公司和凯德集团以 198 亿元的资产价格联合收购北外滩 星港国际中心。在北京这一通常外资不易进入之地，外资机构于 2018 年占到了 30% 的投资份额；在粤港澳大湾区，深圳和广州 两地的外资投资占比也高于往年，达 12%。2019 年第一季度， 外资机构继续积极收购一线城市优质商业不动产，在该季度贡献 了约 280 亿元人民币的投资额，占一线城市总投资额的 35%。