新加坡REITs模式经验研究报告：中国房企未来发展之路（16页）

2000 年百腾置地和发展置地合并组建凯德集团，控股股东为淡马锡。 2000 年 7 月，百腾置地与发展置地宣布合并，同时二者旗下的公寓运营 商雅诗阁（Ascott）和盛捷控股(Somerset Holdings)也宣布合并。其中， 百腾置地的控股股东为淡马锡，发展置地的控股股东为星展银行，实际控 制人为淡马锡。2000 年 10 月，凯德置地正式成立，总资产达到 180 亿新 元(约 900 亿人民币)，成为东南亚最大的房企。目前凯德集团的第一大 股东仍为淡马锡，2018 年末持股比例 40.4%,原第二大股东星展银行逐步 退出，国际投资机构进入，目前第二大股东为花旗银行，持股比例 14.9%。成立初期，公司从事传统的房地产开发和投资业务，债务沉重、利润 表现不佳。成立初期公司业务包括商业物业出租、住宅开发、服务式公寓、 酒店运营等，其中住宅开发收入占比最高，2001 年占 61.0%，其次是商业 物业出租，占比 18.4%。传统模式下公司背负沉重负债，2001 年有息负债 达到 90.6 亿新元，净负债率达 87%。2001 年公司利息费用达 4.3 亿新元， 对利润产生大幅侵蚀，当年亏损 2.8 亿新元，ROA 仅 1.6%。 2001 年公司提出轻资产(Asset-light)转型战略。2001 年 10 月成立 凯德金融(CapitaLand Financial)推动转型，当年公司酝酿发行第一只 REITs 凯德商用信托(CMT),但因制度环境尚不成熟，叠加公众对 REITs 认 可度不高，发行失败。

1999-2002 年新加坡政府通过立法奠定了 REITs 的法律框架。1999 年，新加坡金管局颁布《新加坡房地产基金指引》；2001 年，颁布《证券 和期货法》,对 REITs 上市作出具体规定;2002 年，颁布《集合投资准则》， 细化对 REITs 的监管。 税收优化及监管放宽支持 REITs 快速发展。新加坡政府在税收方面 给予 REITs 大量优惠，包括避免双重征税、允许公积金投资 REITs、国内 外个人投资者持有 REITs 获取的分红免税、外国公司在新加坡投资 REITs 享受优惠税率等。此外政府逐步放宽对 REITs 的监管，2003 年金管局将 S-REITs 贷款比率从 25%提高到 35%,获得 A 评级的 S-REITs 负债比率最 高可到 60%；2005 年修订《财产信托指南》,允许 REITs 在持有资产时,可 以拥有部分股权,而不必拥有全部股权;允许 REITs 从事房地产开发以及 投资未完工房地产等。监管放宽给予 REITs 运作更大的灵活性,REITs 发 展大幅加快。

2002 年成功发行新加坡历史上第一只公募 REIT。2002 年 7 月，凯德 集团成功发行凯德商用信托（CMT），是新加坡资本市场发展的一个重要里 程碑。2004-2010 年，公司又成功发行凯德商务产业信托、雅诗阁公寓信 托、凯德置地中国信托、凯德商用马来西亚信托。5 只公募 REITs 构成公 司成功向轻资产转型的基础。

借助 REITs 募集的资金，公司开启大规模物业收购。以 CMT 为例， 2002-2007 年共收购 9 项物业，包括 IMM 大楼、新加坡广场、来福士城等 至今仍被持有的优质物业。期间，公司资产大规模扩张，2002-2007 年增 长 56.9%，资产负债率大幅下降，2001-2017 年，资产负债率从 55%下降 至 48%，净负债率从 112%下降至 56%，轻资产转型战略成效显著。