房地产经纪行业报告：我爱我家尽享存量房时代红利（34页）

行业报告下载 2019年08月01日 07:00 管理员

业绩方面，公司 2018 年实现营业收入 106.9 亿元（其中主营业务收入 101.9 亿元），同比增长 710.9%；实现归母净利润 6.3 亿元，同比增长 765.7%；公司 2017-18 年实现累计扣非归母净利润 11.6 亿元，超额完成业绩承诺：即 2017-19 年累计扣除募资影响后扣非归母净利润分别不低于 5 亿、11 亿、18 亿元。2018 年公司主营业务综合毛利率及净利率分别为 30.2%及 5.9%，逐年稳健提升。18 年经营活动净现金流入 8.1 亿元，同比上涨 14.6 倍，现金流状况明显改善，业务模式健康可持续；其高于同期归母净利润，原因在于长期待摊费用摊销等非付现成本或费用较多。盈利方面，2015 至 2018 年，我爱我家营业收入分别为 48.6 亿、81.6 亿、81.7 亿及 106.9 亿元，CGAR 22%;归母净利润分别为 1.83 亿、3.25 亿、5.3 亿及 6.3 亿元，CGAR 36%,业绩增速快于营收增速体现公司盈利能力及经营效率提升，我们预计未来伴随行业集中度及机构化率提升，以及公司提质增效的改革，营收及净利润将进一步提升。利润率方面，2015 年至 2018 年，公司毛利率分别为 32.14%、25.06%、28.23%及 30.20%，净利率分别为 3.77%、3.98%、6.49%及 6.51%，逐年稳健增长。业务结构方面，公司以房地产经纪业务为核心，资产管理、新房代理、商品销售等多元板块协同并进，2018 年营收占比分别为 51.3%、15.5%、15.3%及 8.1%。2018 年公司经纪业务实现收入 54.9 亿元，毛利率 27.8%，其中二手房经纪业务贡献近 40 亿元，同比增长 3.2%，二手房租赁业务贡献收入约 15亿元；资产管理业务既“相寓”品牌产品运营收入 16.6 亿元，毛利率 24.1%；新房代理业务实现收入16.3 亿元，毛利率 28.9%，同比增长 4.5%；商品销售业务既昆百大原有业务运营收入 8.7 亿元，毛利率 17.2%。

值得注意的是，房屋资管业务即“相寓”品牌产品的营收比例不断扩大，其契合长租公寓的政策支持及市场需求，收入占比由 15 年的 4.37%提升至 18 年的 16.55%，预计未来将持续上升。截至 18 年，“相寓”在长租公寓领域市占率 Top1，为公司的拳头产品。此外，公司 2019 年拟收购蓝海购，将进一步拓展商业公寓销售运营业务。截止至 2018 年底，公司线下门店已覆盖北京、天津、上海等 18 座主要一、二线城市，门店数量达3200 家（452 家加盟店），在已布局城市市占率稳居前三。公司一直致力于在业务已落地城市加大区域深耕，不断提升二手房买卖和二手房租赁的经营规模及管理效率，有效提升市场占有率。截至 2018年底，我爱我家全国全口径经纪业务（二手房买卖+租赁）市占率 4.3%，位居行业前三。2018 年，公司二手房经纪业务实现营收 54.9 亿元，同比增长 6.7%，毛利率 27.78%；其中公司二手买卖业务实现营收近 40 亿元，同比增长 3.2%。效率方面，面对市场的不景气，公司积极进行业务调整，通过区域精耕，有效提升市占率，通过精细化管理，提升人均产出。

2018 年，经纪业务占比公司总营收 51.3%，拆分来看，二手房买卖及租赁业务分别占比约为 15%及36-37%，即二手房买卖在经纪业务营收中占比约为 75%，延续历史惯性。我们预计，未来经纪业务占比总营收约 50%，二手房买卖占比经纪业务总营收约 75%的比例将保持稳定。市占率方面，2018 年我爱我家所布局的核心城市二手房市场总交易量同比下滑-8%，而公司二手房成交额同比上升 6.3%，跑赢市场 14.3 个百分点，北京、杭州、南京、苏州、无锡等核心城市市占率均有所提升。效率方面，二手房买卖业务和二手房租赁业务人均业绩分别较2017年同比上升15%和28%。