房企融资全渠道透视报告：钱流进房地产了吗（36页）

从宽货币向宽信用传导逐步见效。2018 年下半年以来，货币政策加强逆周期调节，宽货币逐步发力。受前期去杠杆、去产能、去库存、房地产调控以及中美贸易摩擦影响，我国经济出现紧缩，为缓解经济下行压力，货币政策开始逐步宽松。2018 年四次定向降准，净投放资金 2.3 万亿；2019 年初全面降准，净投放长期资金 0.8 万亿。同时，央行还采取了一系列措施，疏通货币政策传导机制，如创设 TMLF、调高普惠金融贷款考核标准、在 MPA 中增设专项指标、再贷款等方式，加大对小微企业、民营企业的信贷投放。

2019 年开始，宽信用逐步见效，实体经济融资环境出现改善。从量上看，M2 和社融企稳回升，1-3 月合计新增社融 8.18 万亿，同比多增2.34 万亿，合计新增信贷 5.81 万亿，同比多增 9456 亿元；3 月存量社融同比增速 10.7%，较 2018 年底提高 0.91 个百分点，M2 同比增速 8.6%，较 2018 年底提高 0.5 个百分点。从价上看，各主要渠道融资成本均有下降，一是银行间市场，超短融和中票平均发行利率从 2018 年 6 月的 4.69%和 5.59%分别降至 2019 年 3 月的 2.95%和 4.62%；二是交易所债券融资，AAA+公司债的发行利率从 2018 年 6 月的 5.88%下降至 2019 年 3 月的4.4%。

宽货币能否传导至宽信用，取决于两个因素：一是监管力度是否严格，二是信贷需求是否旺盛。前者决定信贷投放的难易程度，后者反映融资意愿和融资能力。目前来看，货币政策已连续 12 个月宽松，市场上流动性充裕，但房地产行业始终处于严格监管状态。2019 年中央政治局会议重申“房住不炒”，部分热点城市边际收紧房地产调控政策，如北京收紧国管公积金政策，长沙停止执行对第二套改善性住房契税的优惠政策等，预计短期内房地产融资不会开闸放水，在正规渠道上，房地产行业不会产生巨量的信用创造。