长租公寓报告：链家（62页）

优势。相较分散式公寓、个人住宅等租赁型产品，集中式长租公寓具备四类优势：（1）管理成本低，房源集中、租约稳定，运营的人房比更低；（2）有公共空间，加之客群特征较为相近，可开展多样的社区活动，有助拓展收入来源并增加客户黏性；（3）易于建立品牌标识，提供标准化的服务，增加产品溢价; （4）物业签约的年限长，经营更稳定。

房源获取方式。房源获取方式有包租、自持、加盟/ 托管3 种。（1）自持：重资产模式，需大量资金竞拍、收购，分自持新建地块（40 或70 年）和收并购二手项目两种，多需股权融资辅助；（2）包租：轻资产模式，需以包租形式跟国企、政府、二房东签订租赁合同，原物业类型有厂房、商办、宿舍、酒店等，约定租赁期限（分散式3-5 年，集中式10-15 年）和租赁期间租金涨幅标准（一般每三年涨5-10%），经过改造装修后投入运营；（3）加盟/ 托管：零资产模式，输出管理团队和品牌资源，利润来源于加盟费或托管费、超标营业额提成，或按股份进行分成。

规模现状。我国拥有13.7 亿人口，租赁人口目前为1.68 亿，2016 年我国的租金GMV 约为1.2 万亿。从国际经验上看，美国拥有3 亿人口，租赁人口约为1 亿，租金GMV 约为1 万亿；日本拥有1.2 亿人口，租赁人口约为3400 万，租金GMV 约为7200 亿。我国一线市场公寓数量占比60%，租金规模约324 亿；二线及其他市场以杭州、南京、苏州及西安为代表，公寓数量占比40%，年租金规模约86 亿。

国际比较。从国际经验上看，发达国家的租赁人口占比在30% 左右，而目前我国租赁人口占比仅为12%，在未来，我国租赁人口的增长有较大空间。从租赁房屋套数占比数据看，美国、日本、德国等发达国家的占比均超35%，我国目前仅为19%，租赁房屋套数的增长会是未来趋势之一。

未来规模预测。我国拥有较大的人口基数和快速发展的租赁需求，在政策的扶持下，租赁行业将会有较快发展，主要是增量新建、存量改造两部分。