房地产经纪行业报告：从贝壳上市到阿里入局（49页）

伴随房地产市场快速发展，经纪行业规模不断扩大，新房渗透率快速提升。据CIC报告，2014-2019年国内通过经纪机构完成的房屋销售 与租赁金额从3.2万亿升至10.5万亿，CAGR达26.8%，渗透率从33.0%升至47.1%。其中，存量房销售额从2.2万亿升至5.9万亿，CAGR达 21.6%，渗透率从84.6%升至88.1%；新房销售额从0.6万亿升至3.6万亿，CAGR达43.1%，渗透率从9.7%升至25.9%。  费用率稳步提升下，佣金收入增长更快。2014-2019年全国房屋经纪服务佣金收入从636亿元升至2515亿元，CAGR达31.6%，平均费用率 从2.0%提高至2.4%；其中，存量房销售与房屋租赁佣金收入从524亿元升至1697亿元，CAGR达26.5%，平均费用率从2.1%提高至2.5%，新 房销售佣金收入从112亿元升至818亿元，CAGR达48.8%，平均费用率从1.9%提高至2.3%。

经纪机构数量持续攀升，中小机构众多分散。伴随经纪行业快速发展，叠加行业门槛低、区域属性强的特点，国内经纪机构数量持续攀 升，其中中小机构数量众多且区域布局分散。2004-2018年我国房地产中介服务企业由2.0万个增至20.6万个，CAGR达18.1%，从业人 员由23.5万人增至158.3万人，CAGR达14.6%；前瞻网数据显示，70%的小微中介完成二手房市场50%以上交易额。 贝壳规模遥遥领先，行业呈现一超多强。贝壳交易规模、经纪人与门店数量远高于其他经纪机构，2019年房屋交易额（含新房与存量 房）2.1万亿元，在全国经纪机构完成交易额占比达20.3%，旗下链家在北京、上海、深圳与成都等城市二手房市场市占率较高；中原地 产2018年房屋交易额约9465亿元，占同期经纪机构完成交易额比重约10.3%，在深圳等城市二手房市占率较高；我爱我家2020H1交易额。

1600亿元，在北京、杭州、太原等城市二手房市占率较高；乐有家2019年交易额3000亿 元，为深圳最大的二手房经纪机构（2020年前7月市占率20.5%）；Q房网2016年交易额超过 2200亿元，为深圳第二大二手房经纪机构（2020年前7月市占率16.0%）；21世纪不动产 2017年交易规模约1000-3000亿元；其他机构以区域深耕为主，整体规模相对较小。尽管经纪行业发展迅速，但仍面临两大痛点：一是经纪人、互联网平台利益机制导致行业虚假信息普遍，严重影响客户体验。从经纪 人看，发布虚假优质房源信息，一是可以吸引客户关注并获取其信息，二是满足部分经纪机构定期发布一定房源数量的要求，三是避 免房源被互联网平台海量信息淹没，保持搜索结果靠前的广告位。从互联网房产信息平台看，因主要根据经纪人房源发布量或客户点 击量进行收费，若强制要求真实房源信息，将对平台收入产生负面影响；同时真房源所要求的技术储备与大量线下人力投入，亦对轻 资产的互联网平台提出较高要求。