房地产行业报告：“345”融资新规（24页）

2020年以来，固投完成额、社会消费品零售总额、出口金额受疫情不同程度冲击。因应疫情对经济的影响，中 央上半年累积降准三次及降息两次，推升社融规模及M2在第二季度创出阶段性新高。其中，居民户新增中长期 贷款出现明显回升，叠加商品房销售在4月以来恢复正增长，表明流动性提升已导致部分资金流入房地产市场。2020年上半年疫情收控后，房地产市场加速复苏，以杭州、宁波、深圳、南京等为代表的城市新盘开盘销售出 现了“万人摇”的现象，并出现“假离婚”、“假落户”以及“假人才”。7月以来，中央对部分热点城市相继 升级调控政策。 • 中国人民银行5月29日发布《中国区域金融运行报告（2020）》指出，需警惕个别城市房价上涨较快、房地产市 场过热对居民消费的影响，并强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经 济的手段”要求。

在我们观察的30家香港主要上市内房企业中，21家没有触发红线，被视作「绿档」，有息负债年增速可达15%； • 合景泰富、合生创展、佳兆业、禹洲和建发国际均触发一条红线，被视作「黄档」，有息负债年增速可达10%； • 融创中国和中国金茂均触发两条红线，被视作「橙档」，有息负债年增速可达5%； • 中国恒大和富力地产均触发全部三条红线，被视作「红档」，不得增加有息负债。“345”融资新规将直接限制内房企业有息债务规模年增速，进一步规范行业健康发展，对依赖高杠杆驱动销售 增长的房企影响较为显著。我们预计，随着负债较高的内房企业出清库存以提振资产负债表，短期内房企业在 销售策略方面需要“以价换量”，导致毛利率承压；长期而言，内房企业将削减土地支出，销售增速放缓。此 外，内房企业将通过分拆非房地产开发核心业务(如物管业务)独立上市、配股和出售资产等方式去杠杆。