天府新区写字楼市场研究报告（17页）

有了前两个阶段的铺垫，市场化的商业办公项目才能顺利在新区生存，成为新区的羽翼，承接产业聚集效应而搬迁以及新设立的企业 办公需求。这里从高新区的前五大办公需求行业，不难还原一个写字楼办公需求的行业特征。首先以软件，信息技术服务为首的TMT 行业在行业领军企业的带动下，纷纷向天府软件园周边聚集，高新区成为了其相关产业链企业以及业务拓展的核心地区。其次，房地 产建筑工程相关企业，其在高新区聚集，主要源于过去高新区以及现在的天府新区不断产生的大量地产开发，建筑设计，工程外包的 业务需求（这一情况我们也在如今的天府新区租户中再次得到印证）。此外，随着高新区入驻企业数量与规模的快速增长，一批服务 于公司经营活动的人力资源，会计，律所，广告传媒的专业服务类企业也随之向高新区转移。此外能源化工企业的较高办公需求比例 也反应了国有企业的入驻对于相关行业的带动力。 截至2019年第二季度，成都高新区市场化写字楼项目，总存量接近500万平方米，整体入住率达到90%，同时平均租金较2014年增长 超过50%。已基本步入新区的成熟阶段，但一个难以忽略的事实是高新区用了近15年的时间方才达成这一产业和企业的有效集聚。

时间回到当下，2019年6月，伴随着天府 中央商务区总部基地项目集中签约仪式和 天府中央商务区基础设施综合配套项目开 工仪式举行，一个名词更清晰的进入了我 们的视野——“天府中央商务区”，早在 2014年，天府新区的规划中就明确提出 了“兴隆湖科学城”以及“秦皇寺中央商 务区”两个核心板块的建设规划。而到 2018年下半年，新一轮的天府新区规划 方案浮出水面。在这一版规划中，官方将 天府新区的核心发展区划分为三个板块 （天府中央商务区，成都科学城以及天府 文创城）（详见右图），而以商务办公为 基础的楼宇经济发展则主要集中于天府中 央商务区和科学城板块。其中天府中央商 务区聚集了最多数量的商务办公楼宇，此 外兴隆湖科学城在大量产业办公物业之外， 也分布着少量市场化商务办公项目。本文 将重点关注位于天府中央商务区核心位置 的总部经济区和兴隆湖科学城的商务楼宇， 高力国际希望从市场供需入手，展望一个 真实且较为合理的天府新区楼宇经济发展 路径。