一线城市居住研究报告（32页）

相较于一线和二线城市，新一线城市楼龄在20年及以上小区的占比相对较低。根据贝壳平台上半年成交楼盘数据，新一 线城市高楼龄小区占比15.97%,而一线和二线城市为38.01%和25.22%，分别高出新一线城市22.04个百分点和9.25个百 分点。 分城市看，2020年上半年成交小区中，天津、北京、及南京等高楼龄小区占比较高。城市发展历史大多较为悠久，其中 心城区多为高楼龄小区。以北京为例，多数高楼龄小区房源集中在城六区，这些高楼龄小区大多居住空间逼仄，电梯、车 位等环境配套较差。整体而言，一线城市的小区物业费平均水平要高于新一线、二线城市；粤港澳大湾区城市物业费单价较高，深圳、东莞 佛山三城小区平均物业费均超过2元/月/平方米。 19个一线、新一线城市，品质物业(物业费超过2元/月/平米)管理小区平均占比34.47%，高端物业(物业费超过4元/月/平 米)平均占比6.12%。重庆、深圳、成都提供高端物业管理的小区占比最大，分别达到了13.19%、12.24%和10.26%；深 圳、东莞、佛山提供品质以上物业服务的小区占比最大，分别达到78.52%、77.86%和50.01%。 不同城市之间物业服务发展差异较大，例如同位于长三角区域的南京和杭州，两城市房价差别不大，但物业费差别很大 南京小区的平均物业费处于较低的水平，一定程度受城市消费习惯影响。

绿化率（绿化面积/规划建设用地面积）和容积率（总建筑面积与建筑用地面积的比值）作为楼盘品质衡量标准的指标 之一，受到越来越多的关注。 在19个一线、新一线城市中，深圳、西安、长沙的住宅小区平均容积率最高，分别达到了3.4、3.3、3.1；天津、苏州、 上海的容积率最低，分别达到1.6、1.7、1.8。一般认为，容积率越大建筑面积越多，户数也就越多，抢占小区公共 资源的人也越多，居住体验会相对较差；但容积率过低，小区人数过少，吸引到商业配套也较少，分摊到每户的物 业费也较高。19个一线、新一线城市中，城市平均小区车位配比0.8，一般认为，车位配比（总户数/车位总数）达到1：1以上，小区 才能在一段时间内有效保证“停车不难”，这意味着城市很多小区都时常面临停车难的问题。 具体分城市看，19城中仅苏州住宅小区平均车位配比达到1:1；北上广深四个一线城市住宅小区平均车位配比在0.7-0.8， 远远满足不了小区居民停车需要，很多小区车主停车只能在小区里“见缝插针”或将车停在小区外。 容积率衡量楼盘的居住密度，绿化率则是宏观评估整个居住小区的环境质量。 19个城市住宅小区平均绿化率为31.02%，略高于“不得低于占地总面积的30%”规定。其中，合肥、长沙的住宅小区平 均绿化率最高，都达到了35%以上，居民在小区能享受到更好的居住体验。