物管行业报告：从微观数据看优质物管公司市占率（16页）

86 城住宅平均物管费 1.33 元/平/月，物管费与建造年代高度相关。根据 86 城样 本数据，全国平均住宅物管费 1.33 元/平/月，与中指研究院公布的住宅物管费相 近。一、二、三线平均物管费分别为 1.87、1.29、1.18 元/平/月，一线城市高于二 三四线。从小区建造年代看，物管费与小区建造年代高度相关，2000 年建造的小 区物管费往往低于平均，而 2010 年后建造的小区物管费较高，在平均水平之上。 86 城 2000 年前建造小区平均物管费 1.04 元/平/月，而 2010 年后建造小区平均物 管费为 2.33 元/平/月，一线城市新建小区平均物管费高达 3.62 元/平/月。 2.2 2 元以上的物业费为行业较高水平，在 86 城样本户数中占比 23% 2 元/平/月以上的物业费属于行业内较高的物业费水平。目前物业管理行业集中度 较低，但上市公司普遍收费较高，表现为统计样本中 20 家上市公司在 86 城市占 率合计为 4.9%，但是上市公司的物业费普遍高于 2 元/平米/月。另外，2019 年上 市公司披露的年报数据中住宅领域物业费均值约为 2.01 平方米/月，同样样本中上 市公司物业费均值也为 2.20 元/平米/月左右。

定义优质物业管理企业的范围。本篇报告中，我们对优质物业管理公司界定的范 围包括中国指数研究院2019年中国物业服务百强企业榜单上共计220家物管公司， 加上样本数据中 34 家优质物管公司（筛选标准为单个物管公司管理总户数排名前 50，再除去前 50 名中与中指院百强榜单重复的 16 家公司），以及剩余未被包含 进去的 A 股或港股上市的共计 4 家物管公司，总计 258 家物管公司。 与普通物管相比，优质物管的优势在于服务人员更多、人均薪酬更高。根据中国 物业管理协会发布的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（详见附表一）， 物管服务的等级可以按服务的优质程度由高到低分为一到三级，这三个等级又有 一些可量化的指标。依据这些指标，我们拟定了具体的服务人员人数测算标准。 1) 优质物管企业万户服务人数更多，服务水平更优。测算结果表明，优质物业管 理企业的万户人员数整体高于普通物管，优质物管万户服务人数超过 330 人， 而普通物管万户服务人数为 293 人。 2) 优质物管人均薪酬远高于物管行业人均薪酬。我们用 2018 年优质物管企业减 去高管薪酬后的基层员工薪酬（含外包），与同年物管行业中普通居民服务人 员的平均薪酬水平相比较，可以发现优质物业提供的薪酬水平更高。高薪酬除 了能激励员工提供更好的服务以外，还能吸引优质的服务供给者加入优质物管， 形成服务上的竞争优势。