基建REITs行业报告：国内REITs发展的历程、潜力、影响、趋势（48页）

1994 年 BOT 试点启动：系国内投融资领域重大创新尝试。 2004 年特许经营创新：2004 年原建设部发布 126 号令《市政公用事业特许经 营管理办法》，在市政基础设施领域或市政公用事业行业启动市场化改革，实 行特许经营制度，同年国务院发布 20 号文《关于投资体制改革的决定》，奠 定投融资体制，放宽社会资本的投资领域，打开基础设施投融资市场化和向 民间资本开放之门。两份文件为其后特许经营模式大力发展奠定基础。 2014 年 PPP 市场启动：2014 年财政部、发改委相继发文启动 PPP 市场，创新 基础设施投融资模式，同年国务院发布 43 号文《关于加强地方政府性债务管 理的意见》规范地方政府违规举债行为，助推 PPP 模式迅猛发展。当前 PPP 管理库项目投资规模达14.8万亿，仍是基建REITs项目重要的底层资产来源。 

2017 年以来专项债和盘活存量资产成为重要方向：2017 年中全国金融工作会 议上定调了稳增长、控债务的双重政策要求，PPP 由于隐性债务风险而进入 冷静期，专项债成为重要投融资工具。同年发改委出台《关于加快运用 PPP 模式盘活基础设施存量资产有关工作的通知》，提出规范有序盘活基础设施存 量资产，在固定资产投资增速下滑的背景下，盘活存量、以存带增成为重要 投融资创新手段。 2020 年 REITs 新规出台恰逢其时，拉开盘活存量资产的大幕：2020 年上半 年复杂宏观经济形势下孕育了推动 REITs 支持政策出台的动力。当前 稳增长需求进一步抬升，国家更加重视近几十年来发展形成的巨量存量资 产，盘活存量资产的决心加大。REITs 作为一种具备多重优势、且在海外已 有丰富可鉴经验的投融资模式，推广新规出台恰逢其时，系基础设施投融资 创新的里程碑，有望在基建市场形成“建设/收购→培育→REITs 化→回笼资 金→再投资”的项目模式，实现“以存带增、滚动发展”良性发展。

根据世界银行定义，基础设施包括（狭义）经济基础设施和（广义）社会基础设 施，其资本存量是符合基础设施概念的资产在某个时间上的资本总量。 （狭义）经济基础设施：即永久性的工程构筑、设施、设备和它们所提供的 为居民所用和用于经济生产的服务。主要包括：（1）公用事业：电力、电信、 管道煤气、供水、卫生设施以及排污、固体废弃物收集与处理系统；（2）公 共工程：道路、大坝和灌溉及排水渠道工程；（3）交通设施：铁路、城市交 通、港口、水运和机场；（广义）社会基础设施：除上述以外的基础设施，如文化教育、医疗保健等；基础设施资本存量：产生于社会固定资产投资，是符合基础设施定义的这部 分资本在考虑折旧、物价指数影响后的资本价值。